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泛A 股投资主题系列之二 ： 蜗居之惑，地王之祸 Wind 资讯金融情报所 【2011 年9 月7 日】 上海万得信息技术股份有限公司 Shanghai Wind Information Co., Ltd. 地 址: 上海市浦东新区福山路33 号建工大厦9 楼 邮编Zip: 200120 电话Tel: (8621) 6888 2280 传真Fax: (8621) 6888 2281 Email: sales@ 免责声明：本文档是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。在任何情况 下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 泛A 股投资主题系列：蜗居之惑，地王之祸 引 言 资本市场每一次牛熊转换都具备着一个明确的驱动主题，无论是从几百年前的“郁金香泡沫”，还是到上个世 纪的国际资本市场发展史，一个经济突飞猛进的时代背后都有着极为明确的驱动力量，这是蕴藏于经济发展 背后的主线。美国从1860 年“伊利运河”时代引发的第一轮牛市开始，先后经历了“铁路时代”“汽车消费 时代”“电气时代”“互联网时代”，每一个时代都有着持续十年甚至二十年到三十年以上的发展动力。在这些 辉煌的背后，美国经济的发展达到一个又一个顶峰，在美国资本市场近百年来飞速提升的过程中，我们感受 到了资本市场主题投资的魅力。近40 年的历史，在时代主题的打造下诞生了遍布世界的Microsoft 、风靡全 球的Apple 、方便一切的Google…..，这些伟大的企业起于民间，成于资本。今天，时代主题的丰盈仍在继续 铸就着资本市场上的神话。 有人说A 股市场只有短短20 年时间，没有底蕴，没有深度，更没有发展的长效驱动机制，更不可能奢望能 像美国当初的辉煌时代背景下清晰的时代主题，所以很难捕捉到有效的投资热点；A 股市场投资热点的浅化 往往很局限，这是多数人的直观感受，特定的区域，特定的题材，特定的几只受益股，而且普遍的感受是题 材炒作投机性明确，持续时间短，在没有征兆的时候起来，在没有准备好的时候就离开，难道A 股市场真的 没有长效驱动机制吗？ 本篇报告作为系列之二的主要逻辑为：在承接系列一的行业逻辑基础上，着重分析与城市化关系最为紧密的 四大行业之一的房地产业，剖析近20 年以来中国房地产市场的成长与A 股市场投资主题的主要关系，透过 A 股投资主题的系统分类来挖掘房地产行业投资属性及其背后的深层原因。 才疏学浅，文笔有限；如有不当，敬请指正。 金融就是数据 第2 页 泛A 股投资主题系列：蜗居之惑，地王之祸 目 录 城市化：“以人为本”的背后4 “漂族”：迁徙力量上的暗示4 房地产：迁徙的关键变量5 蜗居之惑：见证地产属性的剧烈变迁7 阶段一：小概率金融属性期7 阶段二：大概率金融属性期8 地王之祸：“4：1 生态”揭秘9 地方政府篇9 开发商篇 11 银行篇 17 炒房篇22 重回泛A 股投资主题26 政策驱动系：27 预期驱动系：29