海西路产品定位.doc

海西路锅炉厂项目产品定位建议 目 录 周边竞争项目产品分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 周边项目的产品特征和物业类型………………………………………………………………………………………………………………… 消费群体需求和目标客户的分析………………………………………………………………………………………………………………… 项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………………… 最终整体产品定位…………………………………………………………………………………………………………………………………… 项目产品建议…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 一、周边竞争项目产品分析 （一）周边住宅类产品分析 项目名称 项目地址 建筑类型 装修标准 主力面积 主力户型 销售情况 海西名筑 呼和浩特市回民区海西路飞鹰集团 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 一般 盛泰雅园 回民区工农兵路东侧 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 良好 天昱·自由度 呼和浩特市回民区海拉尔西路飞鹰公司对面 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 一般 青云景苑 回民区成吉思汗大街西段（恒大雅苑斜对面） 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 一般 恒大雅苑 回民区成吉思汗大街四十中对面 住宅 精装 130㎡左右 三室两厅一卫 好 紫御澜庭 回民区成吉思汗西街和巴彦淖尔路交口北 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 一般 蓝 爵 回民区攸攸板镇林场南路中段路北 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 良好 时代天骄 回民区海西路草原明珠小区北侧500米 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 良好 慧谷蓝庭 回民区成吉思汗大街西线 住宅 毛坯 140㎡左右 三室两厅两卫 一般 水泉文苑 回民区成吉思汗大街（秋实中学东） 住宅 毛坯 100㎡左右 两室两厅一卫 良好 （二）、周边公寓类产品分析 项目名称 项目地址 建筑类型 装修标准 主力面积 主力户型 销售情况 LOFT新室代 海西街公主府公园西（元和家美建材城北侧） 公寓 毛坯 120㎡左右 三室两厅一卫 一般 恒大雅苑 回民区成吉思汗大街四十中对面 公寓 精装 60㎡左右 一室一厅一卫 一般 （三）、周边商业类产品分析 项目名称 项目地址 建筑类型 装修标准 主力面积 主力户型 销售情况 蓝爵 回民区攸攸板镇林场南路中段路北 80㎡左右 良好 内蒙古大商城 呼和浩特市回民区光明西路与西二环交汇处 30㎡左右 一般 （三）、周边写字楼类产品分析 无 二、周边项目的产品特征和物业类型 经以上市场周边的项目调研和产品分类结果分析见下图： 该地块区域内周边项目面积区间基本在80㎡—200㎡之间，主力面积均在100㎡左右，100㎡左右的占到总量的50％，100㎡以下的占到总量的10％，130㎡左右的占到总量的20％，150㎡以上的占到总量的20％，经过图标分析 该区域内供给的产品仍是以100㎡左右两居室为主导，能够占到总供给量的一半。 在产品类型上划分，此区域内的产品基本以住宅类产品为主导，能够占到总量的70％，配套商业类占到总供给量的20％，另外还有部门公寓类产品，占到总供给量的10％，写字楼类产品仍是此区域的空缺。由此可以分析出该区域开发的产品相对类别比较单一，基本还是以开发住宅为主。 经调研分析该区域内周边产品和物业类型显示如下特征： 1、该区域内供给的产品基本还是以满足居住为主。 2、该区域内供给的产品相对类别比较单一，以住宅为主。 三、消费群体需求和目标客户的分析 经对区域内各项目成交情况调研分析见下图： 经对区域内各项目成交情况调研分析如下： 该项目地处呼市回民区海西路板块，此区域一直以来属于呼市老旧工业区，相对城市配套一直跟不上，导致区域发展相对滞后，多年来一直给人的感觉就是脏、乱、差。该区域内常住人口比较集中，多为以前老厂区的职工家属及一部门外来人口，所以该区域内人口经济收入相对比较弱，购买力不强，再加上该区域多年来没有一些好的项目跟进，所以 该区域内消费者对住房的购买基本都是第一套住房，改善性住房的占很小比例，由于担心住房成本、房屋价格等诸多因素，住房面积的选择基本都集中在100㎡左右的两居室。该区域消费者购房动机刚性需求比较强，如：为子女结婚购房、外来人口购买一套房等。 该区域内目标客户群基本分为三类： 根据调研分析，该区域内主要目标客户群体大致分为以上四个类别。 由此以上图标分析显示此区域主要目标客户群仍是以外来人口为主要购买动力，可以占到总量的一半，