像造汽车一样建房 万科建房工厂化流程化之路 图.doc

像造汽车一样建房 万科建房工厂化流程化之路 图 万科今天这个题目是节能省地科学发展，提到了发展节能省地住宅很重要的一个途径就是工厂化。在这里将万科工厂化的认识和理解，跟大家交流一下。工厂化发展是一种必然的趋势，研究了日本、美国和北欧，主要是针对瑞典工厂化，或者说产业化发展的历程，可以看到这些国家、地区，差不多从五十年代开始，美国是二战之后有了一美元住宅，而日本大战之后经过了产业发展阶段，发展自己的工厂化住宅，主要是政府通过税收政策和一些行业的标准，来鼓励企业在这种政策之下发展自己的产品或者说从事自己的研究工作。发展到目前，实际上这些国家工厂化程度和范围都比较成熟了，在日本工厂化住宅目前的比例占到了20%-25%，日本的工厂化住宅定义是工厂化出产的材料和部件占整个房屋总造价，包括人工、材料的66.7%以上才算是工厂化住宅，如果达不到标准，是进不到这个数据内的。日本目前工厂化住宅占全部住宅的比例是20-25%，有一部分是独户住宅，有一部分是集合住宅，是按照套数来计算的。美国没有严格的定义来说什么是工厂化住宅，我们参照日本的情况做了统计，瑞典也是类似，这些国家目前工厂化住宅发展都比较成熟，而且在2000年之后工厂化住宅实际上是略有降低，主要是市场的情况，工厂化越高，集成度越高，市场相对比较困难一些。在这个过程中我们看看各个企业。日本排名前三家的住宅供应商，也就是说生产住宅的企业，占到整个工厂化住宅的差不多一半。美国这两年住宅的供应也有逐渐向集中化的趋势。中国的现状，大家实际上都是比较清楚的。回过头来看大的经济环境的背景，中国目前的经济增长率，年建设量基本上都处于相对比较高的速度，或者说量级上。日本、美国、瑞典等国家，他们同样发展背景，基本上是在五十年代就开始了。这就前面说的情况一样，在一个高速发展的时期，需要开始提供发展自己工厂化的住宅，中国也处于这样的历史环境之中。我们与发达国家，当年有类似的背景环境，所以我们要发展工厂化住宅，这也是发达国家道路证明的一条必然趋势。日本工厂化住宅我们刚才说了差不多20%-25%的住宅份额，有轻钢、混凝土结构等等，前三家房地产公司占到差不多一半左右，这是02年的数据。我们举日本三种类型的企业为例，住宅制造商、不动产商、住宅开发商，在建造期和施工期来比较。极水是日本最大的房地产供应商，也就是生产房地产的企业，同时也开发、出租、销售房地产业务。大成也有一部分是住宅制造。PF共法住宅按照日本的说法，实际上是一种生产方式。还有不动产，是三井不动产，实际上在建造、出租、销售过程中，都是跟工厂化住宅相关的业务。也就是说日本主流的住宅供应商、开发商、建造商，也就是说产业链上的各个企业都涉及到工厂化的业务，各自占的比例是不同的，积水主要的营业额、利润，80%以上的利润都来源于房屋定制。日本的方式跟中国不同，在于中国房产开发的方式是房地合一，所谓房地合一，也就是说作为一个消费者，可以选择你的房子买在那里，或者买不买，但是在日本、美国这样土地私有化的国家里，首先是自己买地，然后决定自己的房子可以建成什么样，比如说在美国去超市，看到大量的户型平面，找一家代理公司，告诉他我要建什么样的房子，几层几个车库，花园多大，只要符合政府对房屋规划的控制、管理规定就可以做了，日本也是这样的情况，买了地再去找住宅的供应商，或者类似的代理商来建自己的房屋，所以他们有一个业务是房屋定制。大成的业务和三井不动产的业务，都涉及到动产化住宅，各自占的比例不同。大家可以看一下这个数据(图)。大家现在看到的这个统计数据，是万科从02年到04年，我们集团18个分公司所有城市总计的月均月度工程户均保修量的情况，从整个确实来看是收敛的，是逐渐在减少的，但是我们经过一段时间的努力发现如果我们希望这个户型保修量降低到一个更低的水准，比如说每百户每月一条，按照目前我们现有的方式基本上不可能，也就是说在这样的情况下，要想改变这样一个结果，要提升我们的质量，降低我们的成本，只有改变方式。按照刚才户均的保修量，大致推算了一下我们十年之后的成本，当前的成本，按照维修人员的管理费用、维修费用等等来统计每年的维修费用在三千二百万左右，按照我们的计划，十年之后到一千亿，总的费用差不多是要3.5亿左右，也就是说是万科去年利润的一半全部用来维修了。三泽千代是三泽的创始人和董事长，他出版了一本书，主要说到三泽的工厂化发展之路，他说那些问题是老三泽存在的，今天老三泽已经死了，我们开发的是新三泽的产品。也就是说我们当前遇到的问题，日本企业也曾经遇到过。我们再来看一组数据，从03年开始到04年底，浙江、广东、北京企业最低工资标准变化的数据，这个数据我们可以看到累计涨幅04比03年浙江超过30%，广东超过20%，北京也接近20%。我记得04年农民收入涨幅可以说是近十几年间唯一一次高过城镇居