房地产行业需交纳各项税费.docVIP

房地产企业纳税辅导 辅导提纲目录 房地产业税收政策等方面内容 第一部分 房地产业营业税政策 第二部分 房地产业企业所得税政策 第三部分 房地产业土地增值税政策 第四部分 房地产企业缴纳其他地方各税相关政策 房地产业发票管理方面内容 第一部分 发票管理办法有关内容 第二部分 发票防伪查询途径 第一节 房地产业税收政策等方面内容 　房地产行业涉及到地税的主要税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、车船使用税等。 第一部分 房地产业营业税政策 一、扣缴义务人 ?中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。、营业额（一）基本规定房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（二）特殊规定纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，、纳税义务发生时间（一）基本规定房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。（二）特殊规定?细则第二十五条1、 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。、纳税地点1、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。2、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。3、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。4、纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号） 一、房地产开发企业收入的有关规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现视同销售收入的确认：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。（开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。） 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额