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商业经营管理公司的运作草案 一、序言： 商业项目的开发建设仅仅是商业地产的前期运作，而整个项目的经营管理是否合理到位，营造的商业氛围是否足以让商家盈利，才是该商业项目能否持续升值、乃至于关系到开发商后期项目的延续性发展、能否让投资者获得合理的回报、能否达成“多赢”的商业开发局面等一系列问题的关键和前提。 现代商业地产管理运营的精髓就是把松散的经营单位和多样的消费形态统一到一个经营主题和信息资源平台上来，充分发挥出其独特定位、主导消费、业态整合、资源互动等核心的市场竞争力。而那些不能进行统一经营管理的商业地产经营管理公司或物业代理公司，必然会因为将商业项目运作必备的“商业经营管理”逐渐蜕变为“商业物业管理”，直至最终丧失其市场竞争的地位。 显而易见的是，如果从事商业项目开发的开发商未能及时转变观念，恰当选择或组建具有现代商业地产管理运营能力的公司进行商业地产整体的经营管理工作，必然会逐步陷入“人无远虑，必有近忧”的开发困境，也无法充分享受到商业地产开发的巨大升值回报。 可见，进行商业项目的统一经营管理是成功商业地产运作过程中一个至关重要且必不可少的工作环节。目前，在国内运作比较成功的商业经营管理公司较少，如厦门世贸商城经营管理公司、厦门SM城市广场经营管理公司、上海新天地公司等。而在国外，因起步较早目前已有较多，其中知名度较高的有香港“兰桂坊”等。 作为一个比较成功的商业地产项目，完全可以借鉴运作成功的商业经营管理公司的经营理念、管理模式和一些实操经验，尽早获得领先优势地位，进而最大限度地获取商业项目开发和经营管理的收益。 二、经营构想： （一）公司组建、经营范围、股东及股份比例： 成立主营商业经营管理的经营管理公司。注册资金一般为200—500万。股东一般是该商业地产开发公司，通过经营管理责任和目标授权，由具备商业经营管理经验的职业经理，组建专业管理团队进行运作。持股状况可采取一定比例的经营管理团队持股方式。 （二）公司组织架构设立： 商业经营管理公司 总经办 现场管理部 运营策划部 后勤保障部 保安组 保洁组 工程组 消防组 招商组 企划组 美宣组 财务组 行政组 组织架构说明： 1、公司设立总经理1人，对整个商业经营管理项目负责和作出经营决策，同时直接管理后勤保障部，接受公司股东会的审查、聘用和监督。 2、公司设立总经办，除总经理外，另设立常务副总2人，分管现场管理部和运营策划部；总经办共3人，组成整个商业经营管理项目的经营管理核心团队，该团队的组建工作由总经理直接负责和任命。 3、现场管理部设值班经理2人，各自分管保安组、保洁组和工程组、消防组，并采取轮班上岗制，直接负责处理现场事宜；下设各组在现场事务上需统一服从值班经理指挥。 4、保安组设组长、副组长各3人，分为3个班组，由组长直接管理，副组长进行协助；该组主要职责是维护商业项目人身和财产安全。 5、保洁组设组长1人、副组长2人，分为固定和机动两个班组，统一接受组长直接管理，副组长进行协助；该组主要职责是维护商业项目的环境整洁。 6、工程组需设立工程师1人、工程助理1人、运行班长1人、维修班长1人，运行班主要职责是维护商业项目的所有设备的正常运行，下设3人，共4人，直接接受工程师的管理；维修班主要职责是维护商业项目的公共设施和提供有偿增值服务，方便场内商家，下设3人，共4人，直接接受值班经理的管理；工程师和工程助理主要职责是确保商业项目运营中所有设备和设施的管理，对技术性问题提供决策参考，对商家使用项目等进行审核。 7、消防组设组长1人、组员3人，主要职责是维护商业项目的消防安全。 8、运营策划部设招商组3人、企划组2人、美宣组2人，主要职责是对商业项目的经营策划和美化、以及对商家的合理规划、人气运作等。 9、后勤保障部设财务组2人、行政组2人，负责整体商业项目的其他后勤保障事务；行政组包含公司人力资源、行政管理、仓库管理等，财务组包含公司物品采购、商家收费、财务管理等。 ＊备注：以上组织结构规划，适用于3—8万平方米的商业地产项目（目前也是比较适合国内中小城市开发和规划的商业地产项目），如具体项目面积和位置状况变化，则需做相应的调整或重新规划，在具体规划上应对商业项目商圈、消费人群、定位等必须有全方位的了解，并在实操中做必要的及时调整，必可探索出一种最适合的组织结构模式。总之，最适合的才是最正确的，而最正确却未必是最适合的。 （三）公司经营方向： 1、通过对商业项目统一的运营策划，以独特的企划活动来吸引人流，达成： （1）入住商家的大部分盈利，进而为业主提高租金奠定基础，再进而为商业项目的后期销售及下一项目销售和招