第一讲 物业概述.pptVIP

房屋产权证 1、工本费 2、契税： 3、物业基金： （滞纳金：） 二、物业的内涵： 1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； 2、与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； 3、屋宇建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的交通道路。 物业权属 1、土地权属状况 2、房屋权属状况 ?房屋所有权 ?房屋使用权 案例： 张某在某小区购买了一套房子，但在准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公共面积，在楼顶安装太阳能热水器是理所当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不能使用其已经买下的顶楼屋面。 点评： 楼顶属于公用建筑部分，开发商把公用建筑面积作为销售条件写进合同条款，违反了《物权法》的规定，该合同条款属于无效条款。 如果该小区在《业主公约》和其他管理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳能装置的规定，且张某安装太阳能装置又不影响小区的安全和整体美观的话，张某就可以安装。 案例：追讨“阳光权” 2005年9月，王先生购买了南京市某楼盘二期12栋的一套房屋，当时王先生的考虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。然而好景不长，2006年5月开发商开始进行第三期小高层商品房的建设，其中一栋正建在距离12栋仅有14米远的正南面，随着该栋楼的兴建，王先生发现他家的光线微弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，便联合与他家情况相同的另外几家阻止开发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院提起诉讼。 点评 《民法通则》83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 《物权法》89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设的标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。 三、物业的性质 （一）物业的自然属性 1、物业的二元性。（土地与建筑物的统一） 2、物业的有限性。（土地的有限性） 3、物业的差异性和多样性。（位置、管理） 4、物业的不可移动性。（不动产） 5、物业的长期性。（建筑物） 6、物业的配套性。（环境、绿化、设施...） （二）物业的社会属性 1、物业的经济属性 （1）商品属性。 （2）稀缺性。 （3）保值、增值型。 （4）宏观政策的调控性。 2、物业的法律属性。 案例： 成都某小区经常发生高空坠物现象，物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相关地区树立明显标志提示路人。一日晚间，某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现后及时将其送往医院，治好后业主感谢物业公司，同事又要求物业赔偿医药费用，理由是物业公司管理力度不够，后调解不成起诉至法院。提问：物业公司应当承担责任么？为什么？ 法院经过审理判定： 物业公司不承担任何责任，业主的医药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业主共同分担。 四、物业管理 （一）含义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务管理合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （二）物业管理的产生与发展 1、早期的物业管理 起源于19世纪60年代 英国 2、现代物业管理 19世纪末20世纪初 美国 3、我国物业管理的产生与发展 1981年3月全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。 物业管理法律关系 1、主体：业主、非业主使用人、业主大会和业主委员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房产局、公安、消防、环保） 其他相关机构（清洁公司、园林、绿化公司） 2、客体：物（建筑本体、附属设施设备、相关场地） 行为（物业的维修养护、绿化、清洁等） 非物质财富（物业小区的荣誉称号、规划设计） 3、内容：权利和义务 案例： 2000年1月，张某购买并入住沈阳市某小区一套住房。此后，张某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与物业服务标准不相符”为由，从2001年11月3日到2003年11月3日一直拖欠物业管理费。物业公司将张某告上法庭。问张某能否以房屋质量存在问题而拖欠物业管理服务费？ 分析： 物业服务公司与业主之间是物业管理合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量属开发商与业主之