经典可行性分析报告 -.doc

吴忠星河锦城可行性研究报告 姓名：XXXX 学号 ：XXXXXXX 指导教师：XXXXX 日期：2012.12.12 目 录 一.项目背景 (一) 项目概述·····························1 （二）影响房地产行业的主要变化·······1 （三）区域经济发展情况···········2 （四）项目建设的必要性···········3 二. 新家源项目一期基本情况 （一）一期主要技术指标······················5 （二）规划建设内容。·············6 （三）项目合法性批复·························7 （四）项目计划进度。··························8 三 .投资概算和筹资计划 一、投资概算·················9 二、项目资金筹集计划·············10 第四章 市场分析 一、宁夏地区房地产行业············11 二、吴忠市房地产市场分析···········11 三、新家源项目开发与销············12 第五章 项目财务分析 一、项目销售收入测算··············13 二、项目效益分析················14 三、贷款偿还期·················14 四、项目保本点分析···············15 五、敏感性分析·················16 第六章 综合性分析 一、分析总结····································17 星河锦城一期可行性研究报告 第一章 项目背景 一、项目概述 2004年，宁夏新家源集团房地产开发有限有限公司（以下简称“新家源房地产公司”）通过竞卖的方式，获得位于宁夏吴忠市西二环与裕民西街交汇处约500亩地块一宗。2004年下半年，该公司对本地块内的单位和居民进行拆迁安置，目前已完成地质勘察 及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼，主体工程于2004年底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅，新家源房地产公司组织专业人员和团队进行市场调研和前期策划，并委托进行规划设计。 该项目位于吴忠市规划的新区内，具体四至为：东接规划路，西靠西二环，南临裕民西街，北临开元大道。该项目紧靠高速公路，周边市政设施齐全，已建成路网系统，交通十分便捷。且位于吴忠市规划新区，未来行政中心，区域发展前景良好，发展潜力较大。 该项目总占地面积500亩（约34万平方米），除退红线、道路、绿地、广场外，实际建设用地为300亩（约20.01万平方米）。规划总建筑面积为26.38万平方米，容积率为1.43。绿地率为42%，规划户数2400户，预计总人口6000-8000人。 二、影响房地产行业的主要变化 （一）土地供应政策变化推进地价的进一步上涨。目前，我国加强土地，尤其是耕地的管理，实行了全球最严格的土地保护政策，从严从紧控制建设用地的供应，并进一步规范土地交易市场，严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围，限制协议转让，全面落实经营性土地的“招标拍卖挂牌”出让制度。这些减少土地供应措施的实施，推动了土地价格迅速上升。当然，迅速上升的地价也促进了市场主体---房地产开发企业的优胜劣汰。 （二）小康社会的建设，保证了房地产需求的稳定增长。人居住宅面积是小康社会的一个主要指标。为改善居民的住宅条件，国家加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度，限制非住宅和大户型住房的建设。 （三）城市化进程加快和消费结构升级，使房地产继续保持较旺的需求。一方面，我国加快城市化建设，城镇房屋拆迁规模较往年不断扩大，居民安置和城市新增人口购房需求旺盛；另一方面，人们随着收入水平的提高，希望改善住宅条件，购置较大面积、更合理户型、更全面功能住宅的需求增长。 （四）信贷紧缩政策直接影响房地产业的发展。一方面，出于对资金效益和风险防范的考虑，银行更愿意支持实力较强、业绩较好、开发资质较高、信誉良好的房地产开发企业。另一方面，银行加息政策及提高个人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。 总体来看，2005年我国房地产需求增长迅速将低于2004年，住房价格涨幅呈小幅回落态势。 三、区域经济发展情况 （一）宁夏及银川市经济发展概述 宁夏位于中国西部，黄河中上游地区。东邻陕西省，西部与北部接内蒙古自治区，南部与甘肃省相连，总面积为5.18万平方公里。全区总人口563.22万人，其中回族195.04万人。人口出生率为16.55%。近年来，宁夏经济保持了快速增长：2004年全区实现国内生产总值460.3亿元，按可比价格较上年增长11%，增幅位居西部省区前列，经济增长速度已连续