成都军区寿桥干休所项目中高.doc

成都军区长寿桥干休所项目 经济分析 项目概况 1、地块位置 该地块位于成都市人民南路四段38号，地处成都市二环路与人民南路交叉处，距二环路南60米，人民南路以西100米处，距火车南站1公里。基地呈长方形分布，南北长227米，东西宽164.7米。单位坐落号：成·蜀字1436号，房屋所有权证“权字第111028”，国有土地使用证号：东特国用（1990）字第0008号，基地面积：37399.48平方米，建筑面积39410平方米，建筑容积率为：1.05，建筑密度为：33%。地块东面是凯宾斯基饭店、南面是凯来帝景花园、西面是中华园、北面是公园式绿化带（规划中）。 2、区域市场情况 （1）供需情况 住宅：从92年开始兴建的锦绣花园开始，该区域逐渐形成成都高档住宅社区，其中中华园、银都花园对这个区域市场具有带动作用。 随着前几年的密集开发，该区域可开发土地已经十分少了，新增楼盘自然减少了，但该区域作为成都高档社区的核心地位，仍然具有相当量的消费需求。 商铺：该区域作为成都最早形成、最大规模的高档社区，商铺整体销售情况良好，经营业态主要为高档服装、餐饮及一些休闲娱乐场所。大面积商铺在该区域的被接受能力强，同时，经营可以取得稳定，具有较高的商业投资价值。现阶段，由于该区域新增土地稀少，商铺的存量不多，新建商铺具有相对大的市场需求。 （2）销售价格 住宅：该区域未成都市内最高档住宅片区，集合了从90年代初至今众多的高档楼盘，其住宅价格从3000元/㎡—5000元/㎡。近两年中该区域推出的新楼盘已经非常少，价格都在4000元/㎡以上。参考楼盘：凯来帝景 起价4200元/㎡；银都花园欣苑 均价4200元/㎡。 商铺：商铺：该区域作为成都最早形成、最大规模的高档社区，商铺整体销售情况良好，现阶段销售价格普遍在9000—15000元/㎡左右。 （3）配套设施 该区域作为成都近10余年快速发展起来的高档社区，其交通、学校、医院、大型购物等设施相对完善，是成都具有代表性的成熟生活社区。 项目建设方案 1、项目规划条件 该宗地用地性质为二类住宅用地，主要技术控制指标如下： 占地面积：项目占地㎡ 容积率：2.8 绿化率：＞35% 建筑密度：＜30% 2、方案设想 根据市场供求情况及区域市场研究，结合地块现状，初步考虑成高尚住宅区（带配套商业），建筑形态为中高层（11—13层）。 项目建设考虑为A、B两个区。A区为返还给干休所部分，B区为纯住宅小区。 商业部分沿地块北面临街布置，楼层4层。商业部分以135㎡（7.5m×18m）为销售单位，住宅套面积为120—240㎡。 商业部分通水、电；住宅部分为全清水房，通水、电、气、电视光纤、网络。 3、经济技术指标 总建筑面积：104717㎡ 商业部分：11520㎡ 其中：返还部分 5721㎡ 可销售部分 5799㎡ 住宅部分：93197㎡ 其中：返还部分41939㎡（包含配套用房） 可销售部分51258㎡ 4、销售产值预估 商业部分：2664㎡×12000元/㎡=3197万 （一层） 3135㎡×4200元/㎡=1317万 （二层） 住宅部分：51258㎡×4200元/㎡=21642万 （说明：根据实际开发成本及区域发展等因素，实际销售价格可能上下波动，这里作为计算需要。） 合 计：3197+1317+21642=26156万元 三、总投资估算 1、建设投资估算 项目总投资估算表(万元) 备 注 一 土地成本 840 300万/亩的5%出让金 二 拆迁过渡费 878 2000元/户·月×18月 三 前期开发费 321 1 三通一平 37399 20 75 2 施工图设计、地勘费 104717 157 15元/㎡ 3 工程监理费 10 建安总价的0.1%计提 4 质量安全监督费 42 建安总价的0.4%计提 5 临水临电 37399 10 37 三 建筑安装及设备费 10472 1 土建工程费 104717 900 9425 返还部分 47660 900 4289 销售部分 57057 900 5136 2 内水电工程费 104717 100 1047 返还部分 47660 100 477 销售部分 57057 100 570 四 公建配套设施费 1571 1 永久水电工程费 104717 733 返还部分 47660 70 334 销售部分 57057 70 399 2 排水、道路建设费 104717