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新城地产宝山月浦项目市场策划定位提报新聚仁页
新城地产 · 宝山月浦项目市场策划定位提报;一、项目市场定位
二、产品运作策略
三、目标客源预估
四、产品意向建议;离地铁1号线富锦路距离项目地块3.5里,约15分钟公交车路程
远期规划 2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块,但对本案作用较小
轻轨3号线: 江杨北路站距项目地块4.5公里,约20分钟公交车路程;板块名称;月浦镇区的功能定位为:
产业发展与居住环境相协调的、交通体系完善、公共服务配套设施齐全、生态环境优美的宝山北部新市镇中心区
月浦新城将是北上海新一代环境优美的居住新区;最具成长性区域之一;面积段;刚性需求主导的半封闭的快速成长型市场;轨交房、低总价、形象低!;特点2:以板块及周边区域内客源为主,市区导入客户较少;中冶尚园于2011年7月份开盘,共推出967套房源,去化680套,去化率70%
整体月均去化40套,成交均价12299元
开盘当月成交277套,后续成交缓慢,价格相对平稳;这样运作的结果就是不温不火、靠低溢价的卖掉房子;
没有品牌知名度,反思本项目,是不是也是如法炮制?;继新城碧翠、新城公馆、新城尚上城、新城金郡之后……
江苏新城在上海又一经典作品
代表月浦市场发展里程碑个案
北上海的明星个案;类似板块成功案例借鉴;旭辉澜悦湾 ;旭辉澜悦湾位于上海北郊罗泾镇,是宝山传统的工业老区,周边工厂较多,环境混杂 ,板块认知度较差;
项目距上海市中心30公里,距最近的地铁美兰湖12公里,且四周一公里内无直达地铁的公交车,交通极为不便利; ;项目由16幢5-7层的花园洋房和8栋18层高层组成,项目呈阵列式排布,南低北高的建筑形态丰富建筑天际线,更加秩序井然;成功借鉴点2:刚需盘也有高品质;成功借鉴点3:小户型、低总价;成功借鉴点4:销售现场营造;成功借鉴点5:拓展客源面,稳固、渗透目标客源区域;现金流和溢价产品组合;二、产品运作策略;地块名称; 市场竞争环境;物业类型;重点个案:静安城投项目;立面风格;景观建议(意向);市场竞争环境结论; 溢价空间表现;名称;所属板块;洋房产品溢价小结;常规联排产品后续供应量大,主要集中在优势板块,板块价值越高需求越好
小联排产品未来供应量相对较少
整体联排别墅溢价率主力在1.56-1.68; 总套数:240套
产品面积段:104㎡(72%)、124㎡(24%)、145㎡(4%)
产品形态:联排,地上4层地下1层
容积率:1.0
绿化率:50%
开盘时间:2012-5-26
去化率:97%
项目卖点:小联排、完整别墅功能、高附加值; 建面:105㎡ 使用面积:282㎡ 附赠价值:168%;联排产品溢价小结;以目前市场公寓12000元、联排20000元为测算基础;根据洋房与公寓比值关系,取中间值1.1倍
项目住宅总建面为85975㎡,通过目前市场上不同产品线的售价情况,盘算本项目静态货量价值为:;产品运作策略建议;三、目标客源预估;客源趋势—随着房地产需求的快速释放,板块及周边客户群支撑力逐渐变弱,板块客户日益减少,客源必须外扩;客源趋势—板块外部客户比例有所增加,客户面进一步拓宽;客源趋势—项目客源区域定位;项目客源预估;有一定购买力的市区年轻族群
居住条件改善需求的周边居民;客户定位——有一定购买力的市区年轻族群;客户定位——居住条件改善需求的周边居民;项目公寓产品对接;人际传播至上的成熟人群
别墅居住氛围追求者;客户定位——人际传播至上的成熟人群;客户定位——别墅居住氛围追求者;项目别墅产品对接;四、产品意向建议;打造月浦第一高尚精品社区;总规—公寓+小联排组合,实现价值最大化
立面—打造独特古典高端楼盘形象
景观—树立精致生活环境
户型—面积控制,小面积功能空间合理利用;总规;立面—打造古典风格高端形象;方向一:法式古典风格—联排;细节表现;法式古典风格—公寓;细节表现;方向二:新古典风格—联排;方向二:新古典风格—公寓;景观—树立精致生活环境;古典风格社区岗亭,用喷泉小品烘托出社区品质形象
讲究地面铺装,引导归家之路
两侧配置低矮的时令花卉以及小型喷泉,营造精致生态的绿化景观; 采用与铁艺组成的围墙,通过种植攀爬类植物、内部绿篱遮挡,营造私密幽静的居住环境;别墅区与公寓区自然分割,中轴采用精致的喷泉水景,两旁树阵排列,营造私密、大气感;生态堆坡造景,打造森林式的精致居住氛围
园林中通过雕塑、装饰品等局部硬质铺装,营造精致的组团效果;洋房宅间营造局部情趣小空间,并结合绿化布置,体现私密的生态花园空间;装饰主义的景观小品遍布社区内部
灯柱、座椅、下水等,注重细节,整体统一;户型—户型建议;户型市场情况;项目户型配比建议;公寓户型建议1:;公寓户型建议2:;公寓户型建议3:;联排户型建议1;联排户型建议2;—??THA
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