新城地产宝山月浦项目市场策划定位提报新聚仁页.pptx

新城地产 · 宝山月浦项目市场策划定位提报;一、项目市场定位 二、产品运作策略 三、目标客源预估 四、产品意向建议;离地铁1号线富锦路距离项目地块3.5里，约15分钟公交车路程 远期规划 2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块，但对本案作用较小 轻轨3号线： 江杨北路站距项目地块4.5公里，约20分钟公交车路程;板块名称;月浦镇区的功能定位为： 产业发展与居住环境相协调的、交通体系完善、公共服务配套设施齐全、生态环境优美的宝山北部新市镇中心区 月浦新城将是北上海新一代环境优美的居住新区;最具成长性区域之一;面积段;刚性需求主导的半封闭的快速成长型市场;轨交房、低总价、形象低！;特点2：以板块及周边区域内客源为主，市区导入客户较少;中冶尚园于2011年7月份开盘，共推出967套房源，去化680套，去化率70% 整体月均去化40套，成交均价12299元 开盘当月成交277套，后续成交缓慢，价格相对平稳;这样运作的结果就是不温不火、靠低溢价的卖掉房子； 没有品牌知名度，反思本项目，是不是也是如法炮制？;继新城碧翠、新城公馆、新城尚上城、新城金郡之后…… 江苏新城在上海又一经典作品 代表月浦市场发展里程碑个案 北上海的明星个案;类似板块成功案例借鉴;旭辉澜悦湾 ;旭辉澜悦湾位于上海北郊罗泾镇，是宝山传统的工业老区，周边工厂较多，环境混杂 ，板块认知度较差； 项目距上海市中心30公里，距最近的地铁美兰湖12公里，且四周一公里内无直达地铁的公交车，交通极为不便利； ;项目由16幢5-7层的花园洋房和8栋18层高层组成，项目呈阵列式排布，南低北高的建筑形态丰富建筑天际线，更加秩序井然;成功借鉴点2：刚需盘也有高品质;成功借鉴点3：小户型、低总价;成功借鉴点4：销售现场营造;成功借鉴点5：拓展客源面，稳固、渗透目标客源区域;现金流和溢价产品组合;二、产品运作策略;地块名称; 市场竞争环境;物业类型;重点个案：静安城投项目;立面风格;景观建议（意向）;市场竞争环境结论; 溢价空间表现;名称;所属板块;洋房产品溢价小结;常规联排产品后续供应量大，主要集中在优势板块，板块价值越高需求越好 小联排产品未来供应量相对较少 整体联排别墅溢价率主力在1.56-1.68; 总套数：240套 产品面积段：104㎡(72%)、124㎡(24%)、145㎡（4%） 产品形态：联排，地上4层地下1层 容积率：1.0 绿化率：50% 开盘时间：2012-5-26 去化率：97% 项目卖点：小联排、完整别墅功能、高附加值; 建面：105㎡ 使用面积：282㎡ 附赠价值：168%;联排产品溢价小结;以目前市场公寓12000元、联排20000元为测算基础；根据洋房与公寓比值关系，取中间值1.1倍 项目住宅总建面为85975㎡，通过目前市场上不同产品线的售价情况，盘算本项目静态货量价值为：;产品运作策略建议;三、目标客源预估;客源趋势—随着房地产需求的快速释放，板块及周边客户群支撑力逐渐变弱，板块客户日益减少，客源必须外扩;客源趋势—板块外部客户比例有所增加，客户面进一步拓宽;客源趋势—项目客源区域定位;项目客源预估;有一定购买力的市区年轻族群 居住条件改善需求的周边居民;客户定位——有一定购买力的市区年轻族群;客户定位——居住条件改善需求的周边居民;项目公寓产品对接;人际传播至上的成熟人群 别墅居住氛围追求者;客户定位——人际传播至上的成熟人群;客户定位——别墅居住氛围追求者;项目别墅产品对接;四、产品意向建议;打造月浦第一高尚精品社区;总规—公寓+小联排组合，实现价值最大化 立面—打造独特古典高端楼盘形象 景观—树立精致生活环境 户型—面积控制，小面积功能空间合理利用;总规;立面—打造古典风格高端形象;方向一：法式古典风格—联排;细节表现;法式古典风格—公寓;细节表现;方向二：新古典风格—联排;方向二：新古典风格—公寓;景观—树立精致生活环境;古典风格社区岗亭，用喷泉小品烘托出社区品质形象 讲究地面铺装，引导归家之路 两侧配置低矮的时令花卉以及小型喷泉，营造精致生态的绿化景观; 采用与铁艺组成的围墙，通过种植攀爬类植物、内部绿篱遮挡，营造私密幽静的居住环境;别墅区与公寓区自然分割，中轴采用精致的喷泉水景，两旁树阵排列，营造私密、大气感;生态堆坡造景，打造森林式的精致居住氛围 园林中通过雕塑、装饰品等局部硬质铺装，营造精致的组团效果;洋房宅间营造局部情趣小空间，并结合绿化布置，体现私密的生态花园空间;装饰主义的景观小品遍布社区内部 灯柱、座椅、下水等，注重细节，整体统一;户型—户型建议;户型市场情况;项目户型配比建议;公寓户型建议1：;公寓户型建议2：;公寓户型建议3：;联排户型建议1;联排户型建议2;—??THA