写字楼及商业配套关系.doc

论市：西装+纽扣写字楼+商业=西装+纽扣 　　近几个月来，伴随着天津市各个烂尾楼项目的盘活，写字楼商业裙房的招商与销售问题渐渐提到议事日程上来。各个实力雄厚、信心满满的开发商、发展商、投资商在自己项目里这个体量不大、所占比重也微乎其微的商业版块面前，都显示出不同程度的担忧与茫然。作为商业地产专业代理机构，我们在接触了多个类似的个案之后，也就这个问题作了一次全面的调研，并根据调研的实际情况对这种现象的产生作了粗浅的分析。我们调研的最终目的是，写字楼中的商业与写字楼本身存在什么样的关系，为什么它们之间的关系如此耐人寻味？ 　　天津市写字楼市场概况 　　在阐述观点之前，我们有必要对以下几个问题作简单的介绍与分析： 　　目前天津市写字楼市场的概况如何 　　写字楼的分类： 　　1、 甲级写字楼 　　2、乙级写字楼 　　写字楼的分布： 　　市区甲级写字楼各区分布比例： 　　 　　市区乙级写字楼各区分布比例： 　　各类写字楼的客户构成： 甲级写字楼的客户构成 　 　 项目名称 客户构成 甲级写字楼 和 平 国际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 贸易、电子机械 亚太大厦 贸易、运输、电子科技 滨江国际大饭店 贸易、咨询 津汇广场 货运、金融、顾问 河 西 金皇大厦 贸易、装饰、运输 北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所 泰达大厦 货运、评估、咨询 华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰 文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰 峰汇广场 贸易、金融、市政公司 天信大厦 船务货运、电器化工、IT 万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流 南开 今晚大厦 装饰、IT、房地产 天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易 河北 远洋大厦 货运、贸易、金融 ? 乙级写字楼的客户构成 　 　 项目名称 客户构成 乙级写字楼 和 平 河川大厦 金融、货运、贸易 君悦大厦 通讯、金融、市政 新华大厦 房产、贸易、医药、装饰 嘉利中心 装饰、广告、事务所 河 西 凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所 合众大厦 贸易、金融、事务所、房地产 恒华大厦 运输、贸易、通讯 大安大厦 贸易、IT、电讯 友谊大厦 金融、贸易 广银大厦 物流、贸易 河东 三联大厦 贸易、金融、通讯 南开 天津电子科技中心 IT、贸易、金融 　　第二、目前各类写字楼的代表楼盘呈现出的特点。 　　通过上面的介绍，我们不难看出，目前，天津市的各个写字楼无论级别、口碑都有如下两个特点： 　　1、不论甲级、乙级，天津市的写字楼均集中在河西、南开、和平三个区，而这三个区都是天津市商贸经济繁荣的地区。 　　2、写字楼的客户多为金融、贸易、地产、物流、IT等知识型高端客层。 　　上述两点是写字楼最为典型也是最普遍的特点，那么，对于各类别的代表楼盘，之所以倍受尊崇，就不单单仅此两点了。通过调研，我们发现，这些代表楼盘其商业裙房或其中的商业配套，体量虽不大，但无论从档次、经营、业态上却一点儿也不马虎，甚至成为了整个写字楼的亮点，一道别样的风景。 　　一个很有趣的现象即是：提到高档写字楼，我们会自然不自然地联想到咖啡、西餐甚至银行。正如，提到星巴克，我们马上会想到国际大厦，即使今天的星巴克已经遍及各类型物业之中；以及提到西堤岛我们马上会想到ICTC(万顺国际经济贸易中心)一样。 　　而且更为有趣的是，在天津的白领女性中，提到凯旋门，她们中更多的人第一联想到的是凯旋门百货或者其中的品牌，而非其上面更大体量的外檐光鲜的写字楼；同样的，与之有异曲同工之妙的还有津汇广场。 　　写字楼与商业，在经意与不经意之间，互相支撑着、烘托着，传递着各自的需求，融汇了各自的文化。因此，写字楼商业，正用它独有的特性与优雅的姿态昂然伫立于各个区域中。 　　无论是谁影响着谁，由此可见，成功的写字楼离不开适合的商业，而成功的商业对于写字楼这种物业更是情有独钟。 　　写字楼商业与写字楼的关系 　　我们已经粗略地将天津市目前的写字楼及其写字楼商业的概况介绍过了。由此引申出我们的主题，写字楼商业与写字楼的关系究竟怎样，如何准确地定位写字楼里的商业呢？ 　　对于这二者之间的关系，可以用如下的图表来阐述： 关系 底商功能的提供和完善是写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的运营。 满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高办公效率。 经营特色、经营优势，对于提升写字楼的知名度有直接的帮助，也间接地提高了写字楼租售的水平。 完善办公环境。 经营内容 便利店提供日常消费必需品。 围绕办公所生成的一些服务，咖啡厅、茶室或健身，包括有品质的有特色的酒楼。 影响 干扰写字楼的办公环境，特别是商家经营过旺，就容易给写字楼造成一种喧宾夺主的气氛，使写字楼陷入不伦不类的窘境。 解决 吸引的业态应该以白领为市场。 商业与写字楼关系的五点原