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Company Logo LOGO 广州市二手房市场发展的问题与对策研究 学生姓名：XXX 专业班级：B09工商管理（房地产经营与管理） 指导教师：XXX 2013年5月 毕业论文答辩 2013.05 3 第三章 广州市二手房市场存在的主要问题 1 第一章 绪论 2 第二章 4 第四章 广州市二手房市场的影响因素分析 5 第五章 对广州市完善二手房市场发展的建议 6 第六章 结论 毕业论文答辩 目录 广州市二手房市场发展现状 1.1 研究背景、目的和意义 第一章.绪论 2013.05 毕业论文答辩 二手房是房地产市场中的重要组成部分，是增量市场变化的缓冲带。 二手房市场的良好发展对带动整个房地产市场的发展具有重要意义。 广州市二手房交易市场高度发达存在着不少不足的地方。 只有增量市场而没有健全的二手市场，这样的住宅市场是不完整的、不成熟的。 二手房市场的发展是一级市场的房地产延伸和发展。 对广州二手房市场进行研究，同时也可以为其他城市提供借鉴。 广州市二手房市场发展的问题与对策研究 选题背景 选题意义 研究目的 针对存在的问题，系统分析影响因素，并提出有针对性的建议与对策，推动广州市二手房市场健康、快速发展。 1.2 国内外文献综述 第一章.绪论 2013.05 毕业论文答辩 国外研究 国内研究 1、威廉·佩第——17世纪末，首次阐述了房屋转让问题 2、米勒斯——政府在旧城改造、新区开发、基础设施建设中的作用 3、卡恩——对城市住宅市场、零售商业市场与写字楼做了详细的阐述 4、弗朗索瓦——房地产经济在城市经济中的地位 1、唐立军——把握房地产市场走势，充分利用各种手段规范二手房市场 2、徐斌——从宏观的角度全面透视中国高房价的成因和走势 3、任兴洲——中国住房市场发展趋势与政策研究 4、魏后凯、李景国——论述国内几个大城市房地产市场发展中存在的问题 总结：在实践上，中国不少城市都进行了有益探索，为广州市二手房市场发展积累了一定的经验。本文依据国内外专家的有关理论和相关学说，重点分析广州市二手房市场的发展现状，探讨广州市二手房市场在发展过程中所遇到的问题，深度分析其形成的原因，最后针对这些问题、难点提出一些建议和对策。 第二章. 广州二手房市场发展现状 2013.05 毕业论文答辩 政策 概况 发展 情况 价格 动态 国五条、粤五条要求公布房价控制目标，坚决抑制投资性需求，增加中小套型普通商品住房供应，加快保障性安居工程建设等。 一是2011年政策高压下的低迷期；二是2012上半年政策微松的缓慢复苏期；三是2012下半年政策稳定的良好运行期。 “国五条”一出，引发市场热潮，二手房成交火爆。部分业主趁机反价，但也有业主为避免缴纳20%个税，急于出手，全市价格整体上保持平稳。 第三章. 广州市二手房市场存在的主要问题 3.1 政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够 2013.05 毕业论文答辩 尽管广州市政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案，欲改变二、三级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进三级市场的发展。然而，针对三级市场发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、二级市场与三级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。 3.2 房地产市场中介发展滞后，交易不规范 房地产经纪机构人员素质及信誉度偏低。经纪业务操作不规范。信息不对称导致消费者自己流失资金。 第三章. 广州市二手房市场存在的主要问题 3.3 行业诚信经营状况堪忧 2013.05 毕业论文答辩 入职培训 管理层员工 国外研究 二级培训 （即部级培训） 个人失信问题普遍存在，司法体系缺少在维护银行债权方面的执行力，还没完全建立起信用体系，使得二手房信贷无法得到有利保障。房地产中介市场的服务诚信现状更加令人堪忧。 3.4 二手房交易成本相对较高、交易程序繁琐。 一手房信贷业务与二手房信贷业务严重不平衡目前，各家金融机构的信贷投入主要集中在房地产开发以及住房一级市场，对二级市场的关注度与支持度不够。二手房的交易程序繁琐，交易周期过长。 第四章. 广州市二手房市场的影响因素分析 2013.05 毕业论文答辩 4.1 国家政策对广州市二手房市场的宏观影响分析 由于各种局部利益交互作用，“两难”的楼市政策并没有实质性的改观：调控楼市价格伤了经济；放任楼市价格又伤了民情。2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏；下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手