2011第二期项目经理.pptVIP

房地产企业法律风险防控 物业管理阶段法律风险点 案例8 某小区住户及物业管理公司签订有物业管理合同，由物业公司对小区进行管理。李某系小区外某厂职工，2008年6月的一天，李某独自一人走进小区，小区的管理人员因疏忽大意未看见李某进入小区。李某走进小区的一个单元楼顶，从楼顶跳下自杀。在李某坠楼之时，恰好小区内的住户陈某从楼下经过，李某刚好坠落在陈某身上。陈某因抢救无效死亡，李某自杀未遂，造成严重残疾。事后，陈某的家人向人民法院提起诉讼，要求李某及物业公司承担赔偿责任。 房地产企业法律风险防控 物业管理阶段法律风险防控 问题： 对于陈某的死亡，应该由谁来承担责任？ 房地产企业法律风险防控 “君子以作事谋始”，“是故君子安而不忘危，存而不忘亡，治而不忘乱，是以安身而国家可保也 ” ----《易经》 房地产企业法律风险防控 谢谢 * * 房地产企业法律风险防控 房地产企业的应对： 1）建设工程施工合同中，无预付款，按工程进 度付款 2）垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资 施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定 利息 3）可以以借款或保证金的名义，同样也不要约 定利息 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之四 建设工程施工质量问题 房地产企业法律风险防控 建设工程施工质量纠纷处理途径： 分清责任：“谁勘察设计谁负责，谁施工谁负责” 见《合同法》第280、281条，《建设工程质量管理条例》第32条，《建设工程质量管理条例》第2、3、4、5章。 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之五 建设工程施工期限问题 房地产企业法律风险防控 如何确定竣工日期？ 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第14条： （一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之六 按照承包人单方结算报告结算工程价款的风险 房地产企业法律风险防控 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条规定： 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。 房地产企业法律风险防控 房地产企业应对策略： 1）及时答复、久拖不决 2）在总包合同中不予约定 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之七 黑白合同风险 房地产企业法律风险防控 “黑白合同”并非一个具体的合同，而是指一种交易现象 黑白合同产生的原因 黑白合同的风险：司法解释第21条　当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同及经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。 房地产企业法律风险防控 房地产企业应对策略： 有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同 房地产企业法律风险防控 建设工程合同法律风险防范之八 因保护农民工权益而被农民工直接起诉的风险。 房地产企业法律风险防控 房地产企业应对策略： 1）招投标阶段对潜在投标人的资质、信誉、施工队伍进行认真考察 2）尽量减少转包，严格杜绝违法分包 房地产企业法律风险防控 发包人施工管理中的证据意识： 第一是签证，第二是签证，第三还是签证 房地产企业法律风险防控 签证管理的要求： 1、提高和强化及时签证、依约索赔的意识和自觉性，把签证和索赔作为加强造价管理、降低成本和提高企业效益的最有效手段。 2、建立严格的文档记录和资料保管制度，加强专业的和有针对性的签证和索赔管理。 3、明确工程负责人签证和索赔的量化管理责任 。 房地产企业法律风险防控 签证管理的要求： 4、严密注意提出签证和索赔的期限和程序，逾期提出可能会被认为放弃确认或索赔，凡是应该在施工过程中提出的均应按合同约定期限及时提出。 5、垫资开禁带来的签证管理的新要求，垫资工程更应加强月工程量报表申报和确认工作。 6、严格按照招标文件或合同中的签证办法签证。 房地产企业法律风险防控 注意签证的技巧 房地产企业法律风险防控 互动问题： 期房销售，需要具备哪些条件？ 房地产企业法律风险防控 互动问题答案： 《预售办法》第五、六条规定商品房预售需具备以下条件： （一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； 　　 （二）持有建设工程规划