2015年福州房产市场年报.pdf

2015年 福州房地产市场年报 2016-01 克而瑞·福州出品 CRIC 年度视点 “十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减，中国前三 季度GDP同比增速为6.9% ，创2009年第一季度以来新低 ，GDP六年来首次跌破7%。 在经济增速下滑之际，房地产行业再度被作为拉动经济增长的重要抓手 ，在2014年全国商品房库存高居不下的情况下， “去库存”成 为了2015年政策主基调 ，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有 供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施， 千方百计去库存。在利好政策不断推动下 ，成交重回2013年高位 ，其中改善性需求释放成为年内最大亮点。 土地市场上，2015年土地市场整体呈现量跌价涨的态势。受国土部“有供有限”的指导思想，多数城市降低2015年的土地供应量，因 此部分热门城市本就不多的土地受多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价地王频频被刷新。福州也不例外，在持续了两年以商办物业为主 导的局面后，2015年回归住宅，压抑了较长时间的住宅需求得到释放，造就了全年地王此起彼伏，各板块土地单价记录不断被刷新，在新 的土地楼面价格局之下，势必将催生福州新的价格体系 ，福州房价被迫性上涨已犹如箭在弦上。 住宅市场上，在去库存主基调之下，2015年，供应出现了明显的缩减，达到近年低位值，相反，成交量在多重政策利好之下创近五年 新高，控供应、去库存特征表现较为明显；在此之下，五区库存量全年持续下滑，截止年末库存去化周期已经回归到10个月以内的安全区 间 ；价格方面，表现为先抑后扬，上半年以价换量销售，下半年受政策、地王、库存持续消耗等多因素驱动价格逐步抬头。 房企表现上，强者恒强 ，一线阵营轮廓愈发清晰，阳光城、融侨、泰禾、融信等地方名企领跑福州楼市，其中阳光城得益于区域深耕、 规模化开发、高周转快销、多重产品线组合策略，连续三年夺得年度金额、面积双冠王；企业集中度方面，TOP5市场份额占比37.8% ，较 去年提升1.7个百分点，企业集中度进一步提升 ；入榜门槛上，金额TOP5房企入榜门槛抬升到45.35亿元，面积TOP5房企入榜门槛抬升到 31.71万方，入榜门槛双双大幅抬升。 回首2015 ，政策推动、市场新高、地王频现 ，展望2016 ，房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延 续 ，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需 求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。从市场来看，2015年集中释放后改善需求将回落，农民购房 将释放更多刚性需求，2016年市场成交不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放，成交也不太可能出现大幅增量，总体仍将维持 高位、保持平稳。从物业上看，住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大 ，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。 从企业上看，强 者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续，同时规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要持续，使得2016年企业竞争会更加激烈。 总而言 之 ，2016年将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争极为激烈的一年。 2 目录 目录 C o n t I. 宏观环境 e n II. 一级市场 t s II