2013年大同写字楼调研.pptxVIP

大同市写字楼调研报告;前 言; 大同市写字楼现状分析; 到2013年底大同在售的写字楼项目，至少在15个，总销售面积至少可以达到30万平米以上，分布在全市各个位置。目前写字楼销售情况，早期开发的项目，目前总体已经过了项目风险期，虽然仍有部分面积未售出，但出租情况都较好，基本是盈利的现状；近两年内开发的项目，整体可以感觉，单凭案场销售情况并不乐观，销售出去的大部分面积，基本是靠关系或者大客户在出量，而很多写字楼的改变了策略，以租代售，先解决出租的问题再考虑销售。如何开发和招入客户成为未来很多项目的重点和难点工作。今年年底很多项目才封顶，基本是前期蓄势期，而明年将会有更多高品质的写字楼项目入市，因此2014年写字楼市场竞争将会十分激烈。 在用的写字楼项目基本集中在老城区，多数项目都是依托自有的住宅或者商业形成整体商务配套。目前以富临宝城与益丰商务大厦为中心的城西商务圈，以桐城中央和大有广场为中心的迎宾商务圈已经基本形成，其余写字楼所在地段仍未形成规模效应。 ; 写字楼最重要的是区位因素，而未来出租率直接影响到写字楼的升值空间。御东新区是城市未来发展的方向，但随着城市发展的放缓，区域配套整体相对较差，出租和升值很难在短时间内有较大的增长，整体出售价格较低。老城区在区位和生活方面的便捷，部分写字楼硬件设施较好，出租率较高，而投资回报情况因项目开发时间和地段等多因素决定。 在写字楼定价方面，可以看出定价的因素多是根据区域发展状况和商业（住宅）的配套情况定价，成熟的区域价格相对较高，未形成一个的定价参考区间。建成在租的写字楼，整体租金基本是1.2元/㎡/天---2元/㎡/天，全市目前基本没有太大的差距，主要差别就在于物业费方面，硬件设施到位，位置较好的写字楼物业费相对较高。 ;大同主要写字楼分布位置;大同部分写字楼指标;项目名称;项目名称;在售项目情况简介： 亿都国际，除写字楼部分以外，其余物业准备用于公寓和商业，而商业部分开发商可能自持做酒店，开发商在浑源自有大型酒店项目。 金湖国际，整体项目中同时还有部分以商住酒店式公寓销售 国贸广场，先目前以商铺销售为主，招商为主，在规划中将会有5A写字楼 东信国际，东信国际依托东信广场而建，预计2013年底开盘，而写字楼部分是否同时面世并不清楚，但是由于东信国际的住宅项目先宣传定价比较低，很有可能未来写字楼价格不会特别高。 月星国际，目前在售的是并不算写字楼，而是项目定位loft，可商可住，如果用于商业的话可以工商注册办理营业执照，按其整体项目规划未来会有一栋15层写字楼。 伦敦街，项目重点销售住宅部分，销售人员对外宣传写字楼已经全部销售完，基本都是开发商关系购买，已经没有在售的写字楼，可能是捂盘没有正式启动。 ;代表竞品分析;项目情况 凯德世家·国金中心位于迎宾街城市中轴，项目集金融办公、商务服务、高端商业等为一体，总建筑面积4万平米，一期金融街大同市商业银行、中国建设银行、中国工商银行，山西信合大同北都农村商业银行、中国农业银行、华夏银行、中信银行强势入驻。项目所在地段为本市较繁华的位置，项目后面为凯德世家住宅项目，入住以及销售情况较好，整体区域配套完善，交通便利。由于配套与区域的原因，目前定价在市场中比较高。 凯德世家·国金中心1到2层为280平米到1000平米的高端商业，4.8米度层高。写字楼分为A、B两座，A座 3层到11层，总建筑面积约为1万多平方米，开发商准备整栋销售。B座3层到6层，总建筑面积大约7000多平方米，分割面积最小80㎡，最大220㎡。 ; 现项目已经主体封顶，可能马上调价以现房销售，整体销售情况并不明了，但可以感觉今年整体销售情况并不是很好，相对而言小面积的投资需求比较大。项目也打出中小企业基地，但只是一个名头并没有实质性的内容和政策。写字楼A座和B座中间大约2000平米的面积已经确定凤临阁入驻，凭借凯德世家目前的整体的商业部分运营能力，A座整体出售很有可能引进一家大同没有的商业银行。 长期以来，凯德世家在营销方面下的功夫比较深，小到各种促销宣传，大到公关、事件营销，都在同城较高的水平。此项目为该开发商在大同第一个写字楼项目，如果的确销售没有到达预期的话，以凯德世家的营销模式，明年很有可能是营销工作的重点阶段，各方面都会加大力度，从而对大同市写字楼市场带来较大的冲击力。 ;楼层平面图; 金牛商务大厦 地址：南环路中段（金牛电脑城旁边） 代表点：价格低，不宣传无接待处，现房 均价：4200元/㎡ 出租价：1.1元/㎡/天 销售政策：一次性付款优惠3%，暂时不考虑分期 ;项目情况 金牛商务大厦