64 房地产开发项目风险分析.docVIP

第6章 本章学习要求： 1.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析； 2.了解风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。 6.1 房地产开发风险概述 6.1.1 引言 房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。 6.1.2 风险与房地产开发风险 1.风险的定义 尽管研究者从不同角度看待风险问题，用不同的词句描述风险，但基本上都含有三个方面的含义：（1）引起风险的风险因素；（2）风险因素发生的可能性；（3）风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度。 理解风险的概念应该把握以下三要素： （1）不确定性是风险存在的必要条件。 （2）潜在损失是风险存在的充分条件。 （3）经济主体是风险成立的基础。 2.房地产开发风险 房地产开发风险是指在房地产过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素。 ； （5）求方案净现值的期望值（均值）； （6）求出方案净现值非负的累计概率； （7）对概率分析结果作说明。 6.4.4 蒙特卡洛模拟法 1.蒙特卡洛模拟法的概念 蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。 2.蒙特卡洛模拟法的实施步骤 （1）确定风险随机变量。 （2）确定风险随机变量的概率分布。 （3）为各随机变量抽取随机数。 （4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。 （5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。 （6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值。 （7）重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。 （8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。 3.蒙特卡洛模拟法的应用现状 目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。 6.5 房地产开发项目投资组合策略 6.5.1 房地产开发项目的投资组合理论 1.投资组合思想 投资组合的思想发展历程主要分为： （1）传统投资组合的思想 （2）现代投资组合的思想 2.房地产开发中的投资组合 （1）广义的投资组合策略是指房地产与证券投资的投资组合。 （2）狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组合等具体形式。 6.6 房地产开发项目风险应对 6.6.1选择风险应对的原则 1.风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。 2.风险应对分析应具有针对性。 3.风险应对措施应具有可行性。 4.风险应对措施应考虑经济性。 6.6.2决策阶段的风险应对措施 1.提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案； 2.选择风险小的房地产开发项目。 3．对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与试验课题，准确地把握有关问题，消除模糊认识； 4.对影响投资、质量、工期和效益等有关数据，在编制投资估算、制定建设计划和分析经济效益时，应谨慎决策。 5.做好市场研究。 6.实行投资组合策略来降低风险。 6.6.3建设阶段的风险应对措施 房地产开发项目在建设阶段的风险应对措施可采取风险回避、风险转移、风险分担、风险自留、损失控制等方法来进行。 房地产开发与经营 FANG DI CHAN KAI FA YU JING YING