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深圳市罗湖区东门南路振兴大厦金龙大厦 （801-808、901-908、1501-1508办公物业转让） 一、物业简况 金龙大厦位于深圳市罗湖区人民南商圈，东临东门南路、南临嘉宾路、西临人民南路、北临深南东路等主要交通干道。现由恒裕物业进行管理的独栋办公物业，建筑为地上25层，地下2层，其中1-3为商业，4层为管理处，5层以上为办公区。此次转让物业为罗湖区东门南路3013号金龙大厦801-808号办公物业，为金龙大厦8层整层，建筑面积合计679.66平方米；901-908号办公物业，为金龙大厦9层整层，建筑面积合计679.66平方米；1501-1508号办公物业，为金龙大厦15层整层，建筑面积合计680.92平方米（标的物业转让后商用、住宅用均可，目前转让物业内部无装修）。总建筑面积近2040.42平方米，土地使用年限为50年(1993年4月28日-2043年4月27日止)，土地用途为商业性办公用地、商业用地。该物业所在宗地（宗地号：H113-0015，宗地面积1920.8平方米）外已达到“六通”水平（通电、通讯、通上水、通下水、通路、通燃气）。该物业内部设有电梯4部，人行消防楼梯2条，配备有配套管线、消防栓、灭火器等基本配套设施。 详细情况详见下列附（图）表： 业权文件 房产登记记录 物业外观     8层电梯间 15层走廊 二、资产评估结果 经过资产评估机构实地勘察，并查询、收集估计所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法（收益法） 币种：人民币 所评估的物业具有潜在收益价值，为收益性物业，收益法能更加真实反映此次所转让物业的市场价值。 三、投资价值分析（以下计价货币均为人民币） 1、出售市场价格分析 根据相关机构监测，2011年第一季度全市二手写字楼挂牌均价强劲上涨突破31000元/平方米，为31072元/平方米(1-3月份加权均价，下同)，环比上涨12.2%，同比上涨近35%。所监测的三个行政区挂牌均价均有涨幅，福田区和南山区一季度挂牌均价环比都有超过9%的上涨，其中，福田区一季度的写字楼挂牌均价超过33000元/平方米，同比上涨约35%；南山区超过28000元/平方米，同比上涨近33%；罗湖区环比上涨6.3%接近20000元/平方米，同比上涨26%。 2、租赁市场价格分析 根据相关机构的监测，2011年第一季度深圳的写字楼租金同样有良好表现，租赁均价为111元/平方米/月（1-3月加权均价，下同），环比上涨8.8%，同比上涨近28%。所监测的三个行政区得写字楼均价全线上涨，福田区领涨全市，环比上涨7.1%，达121元/平方米/月，同比上涨27%；罗湖区和南山区环比都有接近5%的上涨，其中，罗湖区涨至 90元/平方米/月，同比上涨近27%，南山区为85元/平方米/月，同比上涨约23%。 3、区域环境分析 金龙大厦位于深圳市罗湖区人民南商圈（人民南片区位于深南路以南，和平路以东，东门中路以西的区域，是深圳开发最早、开发程度最高的商业片区，也是深圳最早起步的商业片区）。该地段商业氛围浓重云集了友谊城百货、国贸时代广场、国际商场、罗湖商业城、天安国际动感名城等综合性商场、商厦、数千家专卖店、连锁店、专营店，嘉里中心、发展大厦、国贸大厦等高级写字楼，其中包括翡翠明珠、金色时代等在内五十余家高级娱乐会所和香格里拉、富临、彭年、希尔顿在内的近四十家酒店。分布有恒生、工商、平安、农业等多家商业银行。 4、周边物业出售对比分析 从周边众多近期成交物业及正在进行出售挂牌物业价格水平来看，挂牌均价接近20000元/平方米，个盘已超过该价格水平。此次转让物业挂牌均价约为13000元/平方米，远低于市场均价。以人民南商圈部分商业物业为例说明： 2011年深圳罗湖区人民南商圈部分商业物业转让信息 资料来源：58同城网 周边其他物业名称 位置 建筑面积 （平米） 价格 （万元） 单价 （元/平米） 发布时间 国贸商住大厦 人民南商圈 250 377 14960.32 2011-5-10 国贸商业大厦 人民南商圈 144 330 22916.67 2011-4-15 深商大厦 人民南商圈 271 514.9 19000.00 2011-5-23 西武大厦 人民南商圈 100 135 13500.00 2011-3-08 中建大厦 人民南商圈 1021 1634 16003.92 2011-1-17 天安国际大厦 人民南商圈 944 1800 19067.80 2011-3-07 深发展中心 人民南商圈 1700 2890 17000.00