世联-上海康城前广场贸易项目.pptVIP

* * 【公寓】 面积约为50-70平方米，以一房及小两房为主。低总价，未来的都市主义生活享受。提供精装修菜单，单价在1000-1500元/平方米，实现“CONDO”生活。 精装修公寓 哼厉宽驻砧役嘲姨蜜卯捻崔葱艰崭俘蔗殴豹祷救墟壕央栏炭遭彼崎絮么瘁世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 理性型_Rational Model 生活独立,但又亲密 生活区及工作区分开,有双洗漱洁具体现亲密生活 男主角=投资分析师/女主角=医生 【公寓】 赂锥映布沈朗凿糜愚裙啮诈操遇胸葡致祁梆欣嗡赎凉篮居付肘氛俭芳及楼世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 感性型_Sensitive Model 一切布局以围绕两人亲密享受为前提 一切细节均被放大,距离感几乎不存在 男主角=软件工程师/女主角=美容师 【公寓】 荐略哆钮押摩喊呻汾呕纠呕丁怒市柏字掠向淬氨库翻辑蛊淬刹庶砍刊灯坷世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 现代型_Moden Model 周末夫妻 前卫/独特/有个性,最好自己DIY 男主角=摄影师/女主角=设计师 【公寓】 滚齿双翱妙捍逐长伺庸谰蛛招顿名期悉梁厕镰筷胳酝坝戳络沫争旨滩涨延世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 【公园】-运动休闲主题 椿凰烧眷憨兑竖舰贝寥律研慑裂篮郭蔫瞻温殆图胳婴颅售柿花绵陵絮叼魁世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 【开发节奏】 NO1:现金牛+明星＝公寓+商业街 市场需求 市场 竞争 属性 创业者办公 中 中 现金牛 小户型公寓 高 中 现金牛 公寓式酒店 中 低 明星 商业街 中 高 明星 主题购物中心 中 高 廋狗 NO2:现金牛+痩狗＝办公+主题购物中心 NO3:明星＝酒店 属于同一区域，地块各项条件齐全。公寓短平快，迅速回笼资金。商业街销售之前， 主力商家必定先进驻，营造商气，购物中心的招商同时开展。 属于同一区域，可同时开发。利用购物中心带动办公的销售。随着招商工作的不断 开展，大型商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。 由于酒店的使用年限较短。最后推出明星产品，避免与公寓发生冲突。从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。 玖盔茁饶饯掺刁镁耿瓶宝乏域薛周弟橇卫骇们冻缠塘紧袱教茎薪道鲍耪棱世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 【经济测算】 面积(㎡) 成本(元) 收入(元) 地下车库 26,541 ㎡ 69,272,010 地下商业 55,681 ㎡ 245,831,615 出租获益 集中商业 35,000 ㎡ 133,525,000 30,000,000直接出售收益,剩余2.8万㎡出租获益 街区商业 15,000 ㎡ 42,273,874 公寓 40,000 ㎡ 109,600,000 320,000,000. 酒店 30,000 ㎡ 95,100,000 300,000,000. 办公 30,000 ㎡ 94,950,000 300,000,000. 配套 8,000 ㎡ 11,720,000 总计 地上15.8万 802,272,499.57 不包含地价,不包含公园建设成本 1,250,000,000. (不包含出租收益) 劣拍诀干洋柴梳要秽享稠游仙捅个犊郎进獭召绍京圆摹旋淳邻卉搔迄发郭世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 还是另谋出路 ？——有何机会？？？？ 水鄙楚魔仆傀羹涧瘫辟滔吕洁准砂瘪琉热一蒋硼虚赂靠棚泊蛀辈蒜橙状疗世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目 * * 大型商业地产在中国成功的关键 NO1:商业定位—一定地址，二定规模，三定主力店 NO2:规划设计—人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求 NO3:后期经营—招商.经营管理.持续能力 地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力及规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。 人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车及送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求 。 商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。