二三线城市商业地产开发模式探讨.PDF

二三线城市商业地产开发模式探讨 ——走中国特色的商业地产之路—— Shopping Mall 面对着地级市轰轰烈烈的造城运动，面对着地级市此起彼伏的旧城改造和新区建设，面对 着地级市商业格局的变换，升级和更新换代，面临许多地块硬性的商业指标，开发商在大好时 机面前却找不到合理的定位。 因为百思不得其解而错失拿地良机 ！ 面对着唾手可得的地块 ，却因为找不到好的定位而犹豫不决 ！ 因为手上的项目找不到定位茫然不知所措 ！ 生命在于运动 ，开发商的生命就是资金快速滚动 ！ 地级市是商业地产开发最大的空间，只有在众多的地级市中，开发商才能够实施独特商业 模式的快速复制，只有找到了地级市各种商业地产开发模式的通路，开发商才能够在地级市商 业地产这集中开发的3—5年内，果断出手，获取最多的项目，赚取最大的利润。 目 录 第一部分：地级市大开发引爆商业地产蓬勃发展 第二部分：地级市商业网点规划、规模及业态组合分析 第三部分：十大零售商业地产、六大专业市场开发模式探讨 （一）、地级市市级商业中心规模与业态组合基本规律 类型 面积（㎡） 备注 主力店 85000-200000 购物中心、百货、超市、家电等，一般会有重复 运动休闲品牌、女装男装品牌、珠宝眼镜钟表品牌、便利类业 商业街 20000-30000 态、通讯数码电脑品牌等 主题商城 15000—25000 女性主题、青少年主题、儿童主题等 服装鞋包大市场、小商品市场、电脑市场、通讯市场等，批零 专业市场 65000-70000 兼营多 美食广场、中式快餐、中国美食、西式快餐、异国料理、主题 餐厅、特色餐厅、大型餐饮、甜品店、咖啡、茶坊、电影院、 餐饮休闲娱乐 20000-30000 俱乐部、健身中心、运动场馆、PUB、KTV、电玩游戏、网吧 、儿童娱乐中心、教育培训； 合计 205000-315000 （二）、地级市商业中心各业态的演变过程 1、购物中心：8—10万平方米 （一般就出现一个 ） 随着城市经济的发展 ，城市居民对日常的消费逐步从基本生活需求提升到享受型消费 需求 ，对产品的质量、款式、潮流及购物环境、配套的要求越来越高 ，大众化的商业街及 百货越来越难以满足日益提升的消费综合要求 ，购物中心逐步从沿海发达城市往内陆地级 市扩张开。城市中的第一个购物中心以出现在市级商业中心为主 ，对核心商圈或边缘位置 的要求不是很高 ，因为购物中心是通过一站式消费及良好的购物环境来形成核心竞争力 ， 但是在核心商圈和边缘位置上的购物中心的业态会做局部调整 ，会减少对人流需求量较大 的零售业态 ，而增加辐射力较远的餐饮休闲文化娱乐业态。 惠州港惠新天地 芜湖嘉信茂广场 宜昌CBD购物中心 2 、百货： 11—15万平方米 （通常有4—7个百货：2-4个中低档 ，1-2个中档 ，1个中高 档 ） 地级市百货不仅服务本市居民 ，它还辐射了下级县市居民。商业地产越发达 ，城市居 民对百货的需求越高 ，对百货提供附加服务也越来越高 ，百货的档次和主题呈现出了差异 化 ，逐步出现中低档百货、中档百货、中高档百货共存共荣的格局。百货对人流量的要求 较高 ，因此以出现在市级商业中心为主 ，中低、中档等大众化的百货因辐射力较弱 ，对自 然人流的要求高于中高档百货 ，因此以出现在核心商圈为主；而中高档百货定位城市中高 端消费群 ，其对购物环境及交通便达性要求较高 ，对人流量的要求较低 ，因此在区位选择 上可出现在核心商圈 ，也可出现在核心商圈边缘。如河南·信阳西亚和美、银珠广场都属于 中档百货 ，目前还