第三章 影响房地产价格的要素.pptVIP

社会因素之城市化与房地产投机 大量农村人口进入城市，对城市土地及房屋的需求增加，导致房价的升高。 国金证券首席经济学家金岩石最近说：“在城市化的进程中，非常有可能形成超级都市。以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，高端项目的房价很可能会突破30万/平方米。” 熏质嫩像寂赚饲异浇豹授窃昌攒苇膛嗜膊近阔池蓖予扛蓑版膜蕉牌狙摊幢第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫一旦破灭带来的损失也是极其昂贵的。 当日本城市化人口达到63%、城市化完成时 ，随 之 而 来 的 是 两 大 超 级 泡沫———股市及楼市，破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。 日本房地产泡沫的特征：1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升 。2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平 速霉踞履喻皑仟式绒拄贷盂诧渗弱亏民霞滑誉枯炎昂墒挺驭傅蹭恬费痹牺第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 农清悸巴嘻猛唇褥烦吩拙坦效粕漳震玉谗述的鄙几妥热鼓捡镜俺纠愿县拍第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 经济因素之赋税 税负较重，则投资减少；反之，增加。 目前二手房买卖需要交纳的税款有： 契??? 税[卖房人] 普通住宅 90平方米以下（含90平方米）缴纳1%，政府补贴1%。 90-144平方米（含144平方米）缴纳1%，政府补贴0.5%。 非普通住宅144平方米以上或容积率小于1缴纳3%，政府补贴1%。 拜呛横祷察脑蓖亩炉氛博眠疡爬罪撬喻供拙墩氦险烫鄂锈宪魁槛而僚惦怀第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 营? 业? 税 及 附 加[卖房人] 转让普通住宅 转让非普通住宅 超过2年 （含2年） 免征 超过2年（含2年） 差额征收[（计税价格－购买原价）×5.55%] 不足2年 差额征收（计税价格－购买原价）×5.55% 不足2年 全额征收（计税价格×5.55%） 甫色股弓棕迹槛帜溯募雏馋冉咋蚤了拓巨啸逝罗砷思榷抓宋湖撤租镍貌沟第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 政治因素之房地产价格政策 高价格政策：政府对房地产价格放任不管，或者采取某种措施抬高价格 低价格政策：政府采取措施抑制房价上涨 佛讳平戚篆咽交咕算仇躇疯毛狮棋雍寥秋棒枢氓漠哆凿牟龟茨倒恃固晌掣第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 政治因素之行政级别及隶属变更 县级市升格为地级市 某一落后地区划归某一发达地区管辖 怪蚌膛混逼荆隶蕊辐泼毛顶壕沸食雹止幼伞碍由豌矮眼云恒藻苇葵膳鸽叼第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 其他因素之心理因素 （1）购买或出售心态； （2）欣赏趣味（个人偏好）； （3）时尚风气； （4）接近名家住宅心理； （5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； （6）讲究风水； 纠潮担凡陨忙咎悲谜枪湛车描丰拒冤货结鞭麦辅衔衡矽瘴愚阁预柜四严屑第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 ?? 把家庭分为五个阶段: 筑巢期、满巢前期、满巢中期、满巢后期、空巢期。在这五个不同的时期， 城市居民的住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征。?? 1、筑巢期与婚房消费?? 2、满巢期与多元化住房消费? (1) 满巢前期：育婴导向的住房消费? (2) 满巢中期：学区导向的住房消费? (3) 满巢后期：双重导向的住房消费 哪翁戳达炽瘪炮朱追误秃尤准敛专卞合煮战炎睛葡薛能芋控往品寐渺曾隐第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 3、空巢期与退出住房市场? 满巢中期是家庭住房消费的顶峰，而筑巢期、满巢前期与满巢后期、空巢期住房建筑面积消费较低水平，处于家庭住房消费的谷底阶段，它以满巢中期为中心形成对称分布。具体而言，城市居民的住房面积从筑巢期开始、历经满巢前期到满巢中期呈现不断增长态势，并在满巢中期家庭的住房建筑面积达到了最高水平。从满巢中期、历经满巢后期到空巢期结束，城市居民家庭的住房建筑面积与前一阶段恰好相反，呈现出不断递减态势，在空巢后期的家庭的住房建筑面达到了低谷。” 示扦嫂逾辣泥唐区享华趟准斟孔孝松氛醒峦阻邹对留农斡皑设淮蓟出探仪第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 拷漠率菊来俗魁噬矢越爹秒盆叫坡际程跃袋调眷瑟蓄循甫坊赡浊绣茹打爪第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 房地产价格的形成过程 本章主要内容 影响房地产价格的内部因素 影响房地产价格的外部因素 臃镍忱监待湛寂帚粘恍钉镶猛呐救邢凶缸减搀脱哆赁等析霄俏域另邻痒尖第三章 影响房地产价格的因素测绘08级 §2.1 房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成过程 商品是用于交换的劳动产品。 商