房地产金融课件第四章节.ppt

第四章 住房抵押贷款的种类 第一节 住房抵押贷款业务分类概述 第二节 固定利率抵押贷款 第三节 可调利率抵押贷款 第一节 住房抵押贷款业务分类概述 一、住房抵押贷款业务创新的原因 （一）金融机构防范风险的需要 （二）金融市场竞争的客观需要 （三）政府住房政策和金融监管的需要 （四）住房市场发展的客观要求 第一节 住房抵押贷款业务分类概述 二、住房抵押贷款业务分类方式 （一）按贷款利率是否变化划分 固定利率抵押贷款是指在整个贷款期间按照事先确定的利率计算全部贷款利息，利率不再作调整的贷款方式。 可变利率抵押贷款是指在贷款合同的有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据贷款合同中事先约定的利率确定方法，按照当时的市场利率水平重新确定下一段时间的贷款利率，并按照性的利率计息。 二、住房抵押贷款业务分类方式 （二）按贷款期限的长短划分 可以分为短期、中期和长期三种。 （三）按贷款金额大小划分 分为普通贷款和大额贷款两类。 区分普通贷款和大额贷款的最根本的原因，是由于他们在房地产抵押的二级市场上具有截然不同的地位。 对贷款方而言，区分普通贷款和大额贷款的意义是降低贷款风险。 二、住房抵押贷款业务分类方式 （四）以是否有政府优惠分类 可以划分为政策性贷款和一般性贷款两种。 （五）按贷款用途不同分 可以分为新购房贷款、第二次购房抵押贷款、维修贷款、建房贷款等。 三、我国住房抵押贷款的种类 （一）按贷款用途分类 1.中国工商银行的贷款种类。 （1）个人住房贷款。 （2）个人二手房贷款。 （3）个人住房装修贷款。 （4）个人住房抵押消费贷款。 （5）个人商业用房贷款。 （6）个人自建房贷款。 三、我国住房抵押贷款的种类 2.中国建设银行贷款种类。 几种有特色的贷款种类： （1）与房地产商合作的个人住房抵押贷款，（又称按揭贷款）。 （2）住房储蓄贷款。 （3）企业住房基金合作贷款。 （4）“零首付”个人住房贷款。 三、我国住房抵押贷款的种类 （二）按还款方式分类 按照还款方式，我国目前抵押贷款主要有：一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。此外，一些银行还提供了等比累进还款和等额累进还款的还款方式。 （三）按委托性和自营性分类 1.委托性个人住房抵押贷款。 2.自营性个人住房抵押贷款，又称经营型、商业性贷款。 3.个人住房组合贷款。 第二节 固定利率抵押贷款 一、等额还款抵押贷款 （一）等额还款抵押贷款的概念 等额还款抵押贷款（constant payment mortgage CPM）也称完全均付抵押贷款，它是目前应用最广泛的一种抵押贷款，在整个贷款期限内采取本息均等偿还方式，以固定利率按月偿还贷款本息。每月付款额等于以贷款为年金现值计算的年金。 一、等额还款抵押贷款 1.还款公式。设本金为p，贷款月利利率为i,贷款期数为n（按月计算期数），每月还款额为a,由年金现值计算公式可得到还款公式为： 一、等额还款抵押贷款 在抵押贷款计算中，把p=1时的年金称为抵押常数，即等还款抵押贷款1元贷款每月还款额。设抵押常数为M，则， 一、等额还款抵押贷款 2.贷款余额的计算。贷款余额是指当分期付款在经过一定偿还期以后尚未清偿的贷款本金余额。 贷款余额可以用年金现值的方法计算。偿还一定时期后，贷款余额实际上就是计算时点的年金现值。设贷款余额为p1,已归还期数为n1,根据年金现值计算公式，该时点的贷款余额为： 一、等额还款抵押贷款 3.每月本息偿还额中本金和利息的计算。由上述贷款余额的计算方法，我们可以得出，还款期内某月本息偿还额中的本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差。如果计算第N期约偿还额的本金PN，计算公式为： 第N期月偿还额的本金PN = 第N-1期贷款余额 – 第N期贷款余额 计算出本金后，第N期偿还额的利息IN =月本息偿还额a–第N期月偿还额的本金PN。 一、等额还款抵押贷款 另外一种简单的计算方法是： 第N期偿还额的利息IN = 第N期贷款余额ⅹ贷款月利率 第N期月偿还额的本金PN =月本息偿还额-第N期偿还额的利息IN 一、等额还款抵押贷款 （二）等额还款抵押贷款分析 1.月本息偿还额中本金和利息的关系。这种贷款月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分逐步上升。 一、等额还款抵押贷款 2.月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系。 从计算公式中可以看出，约本息偿还额与贷款总额、贷款期限、、贷款利率有着密切关系。在其他条件不变的情况下，月本息偿还额与贷款总额呈正相关关系，并随着贷款利率的上升而提高。延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率