土地金融、土地价格评估、土地开发投资税费问题.ppt

第五章 土地权属管理 第五章 土地权属管理 第八章 城市土地市场管理 * 一、土地市场及其管理手段 1、土地市场的概念 —— 市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。 1）狭义的土地市场——指进行土地交易的专门场所。 2）广义的土地市场——指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。 3)土地市场的内涵 ——包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。 因此，土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。 * 2、土地市场的特征 交易实体的非移动性 土地市场的地域性 土地市场的垄断性 流通方式的多样性 土地供给弹性小 * 3、土地市场的主体与客体 (1) 土地市场主体 土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。 —— 供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。 —— 需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。 —— 中介者 —— 管理者.市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理 (2) 土地市场客体 即土地本身及其产权关系。 土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。 * 4、城市土地市场的结构体系 ——市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相关关系。城市土地市场结构 包括：城市土地市场类型结构、城市土地市场层次结构和城市土地市场组织结构。 （1）城市土地市场类型结构 城市各类用地市场：如商业用地市场、工业用地市场、住宅用地市场…… 城市土地产权市场：因为没有实物的位移，因此城市土地市场实际就是城市土地产权市场。又因为，我国不允许土地有权权买卖，因此，城市土地市场实质上就是城市土地使用权市场。 (2) 城市土地市场组织结构 城市土地市场主题组织 城市土地市场中介组织 城市土地市场调控组织 * （3）城市土地市场层次结构 城市土地一级市场 —— 指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成市场，反应的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。 我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场唯一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。（无供给曲线） 三种交易方式： 出让、租赁、入股 其中出让又包括：**** 城市土地二级市场 —— 指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用者二形成的市场，反应的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。 二级市场是一种竞争性的市场。 交易方式： 转让、出租、抵押、入股…… * 5、土地市场的管理手段 (1)土地利用规划与计划手段 （2)地籍管理手段 （3)土地价格调控手段 (4)土地税收和金融手段 (5)土地立法和执法手段 1．土地利用规划 土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段；也是确定合理用地结构，优化土地配置的基础性工作，土地利用规划对土地市场具有宏观调控作用。 2．土地利用计划 年度计划(包括国有土地使用权出让计划和房地产开发用地计划)的实施是把握土地入市环节，调控土地市场的有效手段。 土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。 3．土地用途管制 土地用途管制是市场经济国家广泛采用的土地利用管理制度。 (2)地籍管理手段 —— 地籍管理是土地市场调控的一项重要措施。其主要任务是对土地权属的变更加以管理，监控土地数量、质量和产权的更动趋势。土地权属登记是地籍管理的核心内容 * (3)土地价格调控手段 土地价格作为土地市场运作过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理中占据极其重要的地位，因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心内容。对土地市场价格进行调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。根据我国目前已有的法律和政策规定，土地价格宏观调控的措施主要有以下几方面： 1、建立基准地价、标定地价定期公布制度 2.国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 这一措施的主要作用，一是防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了局部和短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家