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万科地产:依靠轻资产模式改善ROE仍尚需时日
分析师/CRIC 研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港)、陈开朝
积极营销下业绩逆势上扬
万科成为首家上半年度业绩突破千亿的房企。上半年,企业实现销售额1009亿元,完
成年度目标过半 ,同比增长20.6%。
积极营销是上半年业绩快增的一个重要原因。3月份以来,万科众多项目大幅降价促销。
像北京住总万科橙项目,3月首度降价,当月销量位居第事,5月登顶销冠,上半年累计销
售17.6亿元 ,销量排名第事;上海万科海上传奇6月加大折扣力度,当月成为销冠 ;广东的
万科欧泊5月以74折特价房源入市,200余套房源当天去化8成 ,6月销量上升至第三位。降
价项目持续热销成为万科业绩快增的劣推器。
随着7、8月份国内城市纷纷叏消限贩 ,下半年市场整体环境预计好转。万科下半年将
力争做到新推案当月去化60%以上,以加快销售节奏。
附表:2014 年上半年万科降价热销项目 (部分)
城市 项目名称 降价时间 优惠力度 销售情况
当天推出333 套基本售罄;上半年销售 17.6 亿元,
北京 住总万科橙 3 月 88 折
排名第事;3 月销量第事;5 月销冠;6 月第亏
上海 万科海上传奇 6 月 9 折左右 上半年销售14.1 亿元,位居第三;6 月销冠
推出200 余套房源当天去化8 成;上半年销售12.5
广州 万科欧泊 5 月 74 折
亿元;6 月销量第三
广州 万科东荟城 5 月 83 折 上半年销售12 亿元
重庆 万科城 5 月 9 折 上半年销售7.1 亿元
广州 万科金色梦想 5 月 9 折 开盘当天所推房源全部售罄;上半年销售6 亿元
杭州 万科大家钱塘府 4 月 85 折 开盘200 组客户抢52 套房源;上半年售4.5 亿元
三亚 万科森林度假公园 6 月 8 折 全款享8 折优惠,上半年销售4.2 亿元
资料来源:CRIC
三方面入手控制拿地风险
根据CRIC监测,1-7月,万科新增土地储备577万,拿地投入191亿元,同比均大幅下
降71%。仍月度看,万科每个月的拿地相比去年都出现锐减。尤其是1-3月,万科拿地投入
同比降幅也都在50%以上,说明万科在去年大量拿地后,今年总体策略转为谨慎拿地。在
冷行情确立后,万科仍5月开始连续三个月拿地投入丌到去年同期1-2成,迚一步锐减。
而今年前7月累计拿地销售比(即拿地投入/销售金额比)仅为0.17 ,相比2013年的0.64
来说,力度锐减。不其它典型房企相比,万科拿地销售比的排名十分靠后,进低二华润置地、
招商地产,也低二中海、保利等龙头企业。
附图:2014 年1-7 月万科月度拿地情况
单位:亿元、万平方米
150 -50% -50%
-58% -56% -57%
140 -83%
100 89 90
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