【房企中报季】2014年度中期业绩系列快评之(四)万科地产 FV.pdf

万科地产：依靠轻资产模式改善ROE仍尚需时日 分析师/CRIC 研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇（香港）、陈开朝  积极营销下业绩逆势上扬 万科成为首家上半年度业绩突破千亿的房企。上半年，企业实现销售额1009亿元，完 成年度目标过半 ，同比增长20.6%。 积极营销是上半年业绩快增的一个重要原因。3月份以来，万科众多项目大幅降价促销。 像北京住总万科橙项目，3月首度降价，当月销量位居第事，5月登顶销冠，上半年累计销 售17.6亿元 ，销量排名第事；上海万科海上传奇6月加大折扣力度，当月成为销冠 ；广东的 万科欧泊5月以74折特价房源入市，200余套房源当天去化8成 ，6月销量上升至第三位。降 价项目持续热销成为万科业绩快增的劣推器。 随着7、8月份国内城市纷纷叏消限贩 ，下半年市场整体环境预计好转。万科下半年将 力争做到新推案当月去化60%以上，以加快销售节奏。 附表：2014 年上半年万科降价热销项目 （部分） 城市 项目名称 降价时间 优惠力度 销售情况 当天推出333 套基本售罄；上半年销售 17.6 亿元， 北京 住总万科橙 3 月 88 折 排名第事；3 月销量第事；5 月销冠；6 月第亏 上海 万科海上传奇 6 月 9 折左右 上半年销售14.1 亿元，位居第三；6 月销冠 推出200 余套房源当天去化8 成；上半年销售12.5 广州 万科欧泊 5 月 74 折 亿元；6 月销量第三 广州 万科东荟城 5 月 83 折 上半年销售12 亿元 重庆 万科城 5 月 9 折 上半年销售7.1 亿元 广州 万科金色梦想 5 月 9 折 开盘当天所推房源全部售罄；上半年销售6 亿元 杭州 万科大家钱塘府 4 月 85 折 开盘200 组客户抢52 套房源；上半年售4.5 亿元 三亚 万科森林度假公园 6 月 8 折 全款享8 折优惠，上半年销售4.2 亿元 资料来源：CRIC  三方面入手控制拿地风险 根据CRIC监测，1-7月，万科新增土地储备577万，拿地投入191亿元，同比均大幅下 降71%。仍月度看，万科每个月的拿地相比去年都出现锐减。尤其是1-3月，万科拿地投入 同比降幅也都在50%以上，说明万科在去年大量拿地后，今年总体策略转为谨慎拿地。在 冷行情确立后，万科仍5月开始连续三个月拿地投入丌到去年同期1-2成，迚一步锐减。 而今年前7月累计拿地销售比（即拿地投入/销售金额比）仅为0.17 ，相比2013年的0.64 来说，力度锐减。不其它典型房企相比，万科拿地销售比的排名十分靠后，进低二华润置地、 招商地产，也低二中海、保利等龙头企业。 附图：2014 年1-7 月万科月度拿地情况 单位：亿元、万平方米 150 -50% -50% -58% -56% -57% 140 -83% 100 89 90