第三讲_资产评估基本方法.ppt

第三章　资产评估基本方法 基本方法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的 总称。 评估思路: 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。 基本原理: 任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途替代品的现行市价。 最直接、最具有说服力的方法 例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。 评估对象价值= 参照物成交价格×修正系数1 ×修正系数2 × ··· ×修正系数n 或者 评估对象价值= 参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± ··· ±基本特征差额n 例：被评估设备年生产能力100万件，成新率60%。已知一台年生产能力80万件的同类全新设备价值为120万元，且价格与生产能力是线性关系，则被评估资产的评估值为多少？ 例：某被评估的化工设备，生产能力为月产20吨某化工产品，成新率80%。现在市场上已没有相同生产能力的设备。生产能力为月产30吨的同类型新设备，市场售价150万元。经测算，该类型设备的规模指数为0.65。计算该化工设备的评估价值。 被评估设备评估价值=150×(20/30)0.65×80% =115×80% =92(万元) （2）资产评估价值=参照物成交价格*价格指数 =参照物成交价格×评估基准日资产定基价格指数/ 评估基准日参照物定基价格指数 =参照物成交价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积 适用范围：仅有时间差异，可为市场售价类比法所用 例: 某设备于2008年购置，价格为38000元,评估基准日为2011年。该种设备已不再生产，同类设备的价格变化为：2011年的物价指数115%,2008年的物价指数103%。计算评估对象在基准日的价值。(保留2位小数点) 该设备在基准日的价值 =38000×（115%/103%） =42427.18（元） 例：被评估房地产2012年6月30日进行评估，该类房地产在2012年上半年各月月末的价格同2011年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，参照物房产在2012年3月的价格为3800元/平方米。计算评估对象在基准日的价值。(保留2位小数点) 房地产在基准日的价值= 3800×(1+2.5%) ×(1+5.7%)×(1+6.8%)×(1+7.3%) ×(1+9.6%)×(1+10.5%) =5713.82(元/平方米) 5.成新率价格调整法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率 （二）类比调整法，也称间接比较法 注：当差异不仅仅体现在某一基本特征上时，上述评估方法可以演变为各个基本特征修正系数的计算。 当参照物与评估对象的差异体现在某几项明显特征上 或某一综合特征时，在具体操作中使用频率较高的有 以下两种: 市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 =参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…… ×交易情况差异修正系数 =参照物售价×待估资产各因素值/参照物各因素值 市场售价类比法举例 市场售价类比法举例 成本市价法 利用价格与成本之间的比例关系。 资产评估价值=评估对象现行合理价格×（参照物成交价格/参照物现行合理成本） 市盈率乘（倍）数法 资产评估价值=评估对象年收益额×参照物市盈率 主要用于企业（非上市公司）价值的评估 例：某非上市公司年收益额300万元。同类上市公司的每股收益1.2元，每股市价为15。则该企业的评估价值是多少？ 在理解资产评估中的收益的涵义时,要注意以下几点： 从资产种类上去认识。 如果将企业整体视作一项资产,则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，收益表现为该项资产单独带来的净利润。 从时间上去认识。 资产评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。 从主、客观去认识。 资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际或现实收益。 客观收益是指排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。 实际收益则是在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响，故又称为主观收益。 确定折现率常用的方法: 市场比较法 资本资产定价模型法 加权平均资本成本法 例：某处于稳定期的企业，年收益