第6章节 土地增值税.pptVIP

6.1 基本内容 6.1.1 纳税义务人 6.1.2 征税范围 6.1.3 税率 6.1.1 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人。 1.基本规定 土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为 纳入土地增值税的征税范围的三个条件： （1）转让的土地必须是国有土地 （2）必须发生土地使用权和房地产权的转让行为 （3）转让房地产必须是有偿转让 6.1.2 征税范围 2.征税范围的具体规定 （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，包括出售国有土地使用权、房地产的买卖等，属于土地增值税的征税范围。 （2）以继承、赠与方式转让房地产，属于无偿转让房地产的行为，不纳入土地增值税的征税范围。 （3）房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围。 6.1.2 征税范围 （4）房地产的抵押，在抵押期间，不属于土地增值税的征税范围。在抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征税范围。 （5）房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 6.1.2 征税范围 （6）以房地产进行投资、联营，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （7）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 6.1.2 征税范围 (8) 企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 (9) 房地产的代建房行为。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，不属于土地增值税的征税范围。 (10) 房地产的重新评估发生增值，不属于土地增值税的征税范围。 6.1.3 税率 土地增值税实行四级超率累进税率? 级次 增值额占扣除项目金额的% 税率（%） 速算扣 除系数（%） 1 50%以下部分 30 0 2 超过50%，未超过100%的部分 40 5 3 超过100%，未超过200%的部分 50 15 4 超过200%以上的部分 60 35 6.2 应纳税额的计算 应纳土地增值税额＝ 土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 应纳土地增值税额的计算分三步： 第一步：确定收入与准予扣除项目金额，计算土地增 值额； 第二步：确定适用税率与速算扣除系数； 第三步：计算应纳土地增值税额。 6.2.1 计算土地增值额 土地增值额=房地产转让收入-准予扣除项目金额 1. 转让房地产收入的确定 转让房地产收入指转让房地产而取得的包括货币收人、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。 2. 允许扣除项目金额的确定 6.2.1 计算土地增值额 (1) 取得土地使用权所支付的金额 1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 (2) 房地产开发成本 具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 6.2.1 计算土地增值额 (3) 房地产开发费用 1）if利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用=分摊的利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% Note: 在确定利息支出扣除额时，应注意以下问题： a. 利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； b. 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 6.2.1 计算土地增值额 2）if利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10% 6.2.1 计算土地增值额 (4) 与转让房地