商业地产全程操盘手册（上）.pdf

（上） 　 前 言 ：“ ”。 。 ， 古人云 兵形象水 商业地产项目操盘亦如此 在操盘中 一 “ ” ， ， 。 切皆以 势 为导向 以认同为基础 以热度为衡量标准 、 、 。“ 商业地产项目的开发大致可分为前期 中期 后期三个阶段 前 ” 。 期 是指从获取土地到产品正式形象亮相的阶段 该阶段主要是做产 ， 、 、 、 、 、 品 工作集中表现为市场调研 分析 产品定位 规划设计 财务分析 。 营销推广计划及工程开工建设等 中期是指从项目开工至项目开业 ， 、 、 、 、 。 的阶段 主要工作包括蓄水 开盘 强销 持销 扫尾和开业筹备等 后 ， 期则是指项目从开业到走向稳定运营的这段时间 即养市期和运 营期。 ， ， 在行业运作中 每个阶段业内都总结有一些基础规律 如以下我 们所常见的规律： 以人均商业面积达到１∶１来衡定区域商业是否饱和； ， “ ” 随着建筑楼层递增 建筑物的商业价值和边际效应呈现 递减 趋势； １５－２ ； 底商的商业价值是住宅的 倍 蓄水的客户量与供应量比例达到２∶１时方可进行放量。 ， ， 以上这些规律 在实际运用中有过不同的表现形式 甚至是完全 。 ， 相反的表现 这些规律未必完全正确 但很多应用者仍在机械地套 ， ， 。 ， 用 从而形成一些误区 直接影响到整个项目的成功 事实证明 优秀 ， 的商业地产操盘人员绝不会机械片面地运用固有的规律和理论 而是 １ ， ， 。 根据实际情况 灵活对待 使项目走上良性发展的轨道 ， ， 因此 本书所阐述的操作系统中的规律和操作流程 在实际中也 。 ， ， 许并非以理想的模式出现 在此 笔者提倡务实的学术精神 建议从 ， 。