伊通市场报告终稿1-15.ppt

本案产品定位 ●2009年西部片区产品供应情况（盛宇花园、天鑫花园、锦绣花园） 面积 户数 比例 总计 60平以下 90 28% 52% 60-70平 76 24% 70-80平 110 34% 34% 80-90平 31 10% 10% 90平以上 16 4% 4% 总计 323 100% 70-80》60以下》60-70》80-90》90以上 整体市场配比与本案片区配比出现差异性结果： 整体市场70平方米以下比例为28%，90平方米以上占有8% 本案片区70平方米以下比例为52%，90平方米以上占有4% 本案片区户型面积以70平方米小户型为主，比例明显放大。 户型空间布局特征 ☆小户型面积 在60平方米以下，一室半，自由间隔为二室 一厅； ☆住宅主体进深基本在10.5米左右，从而实现60-70平方米二室一厅的规划，本案建议控制进深。 ☆ 2个卧室是购房者需求的主流，但根据购买力不同，房型面积需求上存在差异。 ☆面积在64-75平方米卧室最小面宽2.7米，客厅最低面宽3.3米；面积78-85平方米，客厅面宽3.6或3.9米。 ☆全部为南北通透户型，通风与采光重视度极高 。 核心竞争力矩阵——从资源、产品逐渐转到人文、服务 资源 产品 人文 服务 （自然资源） （社会资源） （新进者） （品牌 客 观 性 主 观 性 被动式 主动式 1 3 4 2 盛宇豪庭 万嘉滨河花园 东湾半岛 锦绣花园 盛宇花园 项目市场形象定位 项目有基础 市场有空白 开发商有实力 客户有需要 本案核心卖点 关键词 实现：健康的/运动的/安全的/科技的 6万平休闲广场 6万平方米规模 与派出所为临安全性高 超高性价比 1位置给人印象比较偏远，但临近广场，客户的参与性较好，通达性稍差，需要进行引导； 2,3位置人流比较集中，交通可达性良好；彰示性良好，到工地交通路线较远 方案优点： 售 楼 处 选 址 探讨关于回迁问题 优点 品质认可度高 缺点 厢房产品在县城很难接受，乡镇客户更重视通风采光，如伊通大街南段的聚缘遴，32套厢房，销售已有三年，低于市场价300元/平方米； 单价高以及后续电梯费用的发生，局限中上层家庭选择，区域特性与高层高品质产品本身相矛盾， 伊通市场全部为南北通透产品，如规划面积70平方米以下，户型规划不易做到。 本案电梯产品分析 二、“高层回迁，多层销售”会保证顺销，但从销售金额上等于高层与多层价值持平，但高层成本提高；业主会损失开发利润。 回迁利弊分析 一、“多层回迁，高层销售”，通过以上优劣势分析，销售速度会缓慢，同时销售价格很难如愿。 从销售角度建议高层厢房部分安置回迁 　THANKS 伊通·市场定位报告 谨呈：鑫宏城房地产开发有限公司 2010-1-18 项 目 本 体 目 标 设 定 市 场 情 况 产品规划及建议 项 目 定 位 整体框架 项目本体——地块区位分析 本项目位于伊通县西部， 项目西临“西广场”， 被称为伊通县“西大门” 位置。 本项目濒临三条路，中 华西路、广场路、人民 大路，交通与出行便利。 本项目地块性质为西部 片区稍偏离城中心地块。 项目本体——地块交通分析 本项目西部直通 四平市方向 本项目距离伊通 县中心区约 1500米，步行 15分钟 本项目出行除步 行外主要以招手 电动车为主。 交 通 情 况 项目本体——周边生活、商业配套 购 物 餐 饮 周边缺少大型购物场所，周边门市店面以经营摩托车为主 周边饮食业较缺乏。 医 疗 学 区 距离医院距离较远，医院主要分布在东部片 教育学区上不便利，主要分布在伊通大街南部 生活配套缺乏 地块资源综合评价 ▽本项目三面临路，商业裙楼价值明显， ▽本项目有待塑造出未来几年广场旁核心居住位置。 规 模 ▽地块规模在伊通现阶段属于中大型项目 ▽主要为住宅用地，占地4万平方米，容积为2 自然资源 ▽本项目紧邻伊通县最大的休闲广场-----西广场，运动休闲便利 设施资源 ▽本项目周边生活设施配套一般，相对县城中心来讲购物、学区不具备优势。 ▽本项目周边以居住为主，向西、向南、向北均有待开发的平房未拆迁地块，居民人口密度较小，商业氛围冷清。 地块资源 属 性 诠 释 区 位 属 性 位于西城边缘，对全县辐射力弱 对县城辐 射力较弱，主要来自于学区距离与居住人文环境的弱势 片区房地产消费能力较差 片区居住人群主要以个体小商贩与乡镇人口，消费力偏低 片区被认可度偏低 学区房以及政府机关单位密集的东部具有片区优势。 项 目 属 性 片区规模性