2010年三盛集团泉州水头项目市场调研与物业发展建议报告231p(下).ppt

获取当前最大租售利益 提升全盘销售时 较高的销售收益 提高项目 客户满意度 最大程度上 吸引人流 差异化特色经营， 挖掘空白消费点 定位依据 做大项目品牌 本案商业总体 定位依据 新华都 永辉超市 本案商业部分面对消费群体，同时还能吸引部分周边乡镇中高端消费者 水头居民与商务客及周边地区中高端客户。 水头镇消费结构 本案商业总体 客户定位 本案商业 总体定位 项目商业定位立足于新城镇商业机构升级需求，结合商业功能定位于未来演进趋势确定，具体概括为： 新城镇商业中心 南安南翼区域中心最大、南安最好、福建最具示范效应的产业镇集中区商业 发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心 补缺 弥补水头镇商业功能缺失，争取本镇流失的商务客群 承担本案大型社区的日常生活消费功能 转移 逐步转移老镇区商业中心消费客群，成为水头新的商业中心 争夺 争夺周边镇区的消费需求，成为水头周边地区的商业中心 本案商业开发策略分三个阶段，启动区的功能弥补水头镇商业功能缺失，满足本案社区的日常生活消费功能。 商业启动区功能定位 启动区商业的核心客户是水头商务客，对应的商业形态是集中娱乐、餐饮、购物。 客户 客户需求 对应商业形态 最终目标 核心 重要 偶得 阶段一 补缺 水头商务客、本社区居民 水头居民 周边镇区商务客、居民 商务需求、社区配套 集中娱乐、餐饮、购物 区域成熟 阶段二 转移 水头居民生活消费 水头及周边商务客 周边镇区商务客 镇区商业配套、商务客需求 商业街、集中超市、零售百货、综合娱乐休闲餐饮中心 镇商业中心 阶段三 争夺 水头镇居民、周边镇商务客 周边镇区居民 外围客户 水头周边地区商业配套、商务需求 大型综合商业、步行街、综合娱乐休闲餐饮中心 水头周边地区商业中心 核心客户演变： 水头商务客、本地居民——水头居民——水头居民、水头周边地区中高端客户 商业形态演变： 娱乐休闲餐饮中心、街铺——超市、百货、商业街、娱乐休闲餐饮中心—— 大型综合商业、步行街、综合娱乐休闲中心 商业启动区客户与形态定位 考虑水头商业的市场潜力与到未来几个商业的竞争，我司综合考虑建议本案启动区比较合适的商业体量为5~6万㎡。 按照水头商业业态配比和我司对商业综合体研究： 按照零售: 娱乐： 餐饮：其它=40%：25%：15%：20% 的经典模式对商业功能进行初步划分 零售商业面积=（5~6）万㎡ X40%=（2~2.4）万㎡； 娱乐部分面积=（5~6）万㎡ X25%=（1.25~1.5）万㎡； 餐饮部分面积=（5~6）万㎡ X15%=（0.75~0.9）万㎡； 其它业态面积= （5~6）万㎡ X20%=（1~1.2）万㎡ 注：以上各功能空间面积只是一个初步划分，最终面积将结合镇区消费状况，由最终的建筑设计和业态规划共同决定. 启动区商业 体量确定 X 销售 不销售 部分销售 其余 先租后售 返租销售 直接销售 只租不售 自身持有 √ X X 1、培养商业的经营，刺激后期销售获得较好的回报 2、避免该区商业气氛较差的现状，获得最佳的销售时机； 3、先租部分引导业态发展 区域内商业氛围差，销售 抗性大，业态控制不力 水头租金收益较低， 经营成本较高，资金回笼慢 前期无法准确估计项目的潜在经营价值，销售最大收益无法预期，业态难以控制，容易沦为低档商品云集，整体商业价值贬值。 商业经营 模式思考 项目商业定位立足于新城镇商业机构升级需求，结合商业功能定位于未来演进趋势确定，具体概括为： 项目解读 产品定位及总评规划 Contents 城市研究 区域住宅市场研究 购买者与终端消费者研究 项目发展机会与SWOT分析 项目战略定位 区域商业市场研究 ■ 商业部分产品定位 ■ 住宅部分产品定位 ■ 总评规划初步建议 本案住宅客群定位 主力 石材老板、私营业主、个体户等 主力客户——水头镇石材老板、私营业主、个体户等 区域来源： 水头镇 职业特征： 石材老板、私营业主、个体户、企业中高层等 购买动机： 改善需求，改善居住环境和生活品质 购买能力： 购买力强，对价格敏感度不高 泛公务员群体、村民、企业员工 周边乡镇 客户 辅助 偶得 偶得客户——周边项目 区域来源： 官桥、安海、石井、内坑等客户 职业特征： 私营业主、个体户、生意人等 购买动机： 或是三盛品牌追随者，或投资者，或在水头有亲朋关系者 购买能力： 购买力较强，对价格敏感度不高 辅助客户——水头镇泛公务员群体、村民等 区域来源： 水头镇、官桥镇 职业特征： 事业单位员工、教师、医生、公务员、富裕村民 购买动机： 自住。首次购买商品房，改善生活 购买能力： 有一定的购买力，对价格敏感度较明显 本案住宅主要定位为水头的石材老板、私营业主、个体户、企业中高