郴州仿古商业街（裕后街定位）.ppt

郴州裕后街项目作为郴州的重点旧城改造项目，面对着开发商与政府的期望、自身的特色挖掘与市场消费者和商家的需求偏好等多种因素的影响，那么应如何进行战略定位？ 凌峻认为，建工相山公司必须要在想做、可做、能做三个思路中寻找重合点——交集点（想做∩可做∩能做=该做），才能规避项目开发的风险，真正实现开发的成功。 广泛吸引目标客户群，实现持续经营； 经营越来越好，消费攀升，租金水平不断提高； 利用本项目建工相山公司成功开拓郴州市场打下坚实的基础； 在郴州建立企业品牌； 项目成为郴州的城市新名片，到郴州必到裕后街； 实现整个区域土地价值的全面提升。 成为全国知名的仿古商业，媲美一二线城市的知名商业街，如磁器口、宽窄巷子等； 以项目开发为楔入点，实现整个片区的全面旧城改造与升级； 全面挖掘城市传统文化底蕴，实现从传统“产业郴州到旅游郴州”的转变； 挖掘城市价值，吸引越来越多的外来投资者到郴州投资，引领城市经济的提升与城市面貌的改善。 项目开发的有利因素： 项目是郴州的商贸发源地，古迹丰富，如犀牛井、美女梳头石、涌泉门等，因此具备了打造成湘南风情仿古街的基础条件； 紧临郴江，未来改造后的滨江环境极佳，因此具备了形成沿江风情商业的条件； 临近城市中心繁华区，仅几百米距离，因此容易实现对繁华商业区人流的引导； 项目开发的有利因素： 项目体量大，包括郴江两岸整个片区，未来还将建设有大型影院、大型购物中心等，形成有望形成郴州的新商圈。 是市内唯一的历史文化保护街区，政府投入力度大，因此要顺应此一利好，大力宣传政府的投入力度； 靠近南塔公园，有利于对休闲娱乐人流的聚集。 项目开发的不利条件： 交通环境一般，车辆无法进入，缺乏停车位置，而纵观国内各类大小商业项目，停车场是否满足实际需求对于商业项目的经营有着极关重要的作用，决定着项目未来经营的好坏，因此本项目必须要相当重视停车场的建设，因地制宜，在主入口附近建设立体停车场，并在多个出入口实现分散停车，最大程度满足停车的需求； 项目开发的不利条件： 地块内外多为低档次的商业，高端消费氛围难以形成，需要对地块内外进行全面改造，内部小商铺统一经营； 周边均为破旧的民居，同时郴江水浑浊，因此需要政府花大力气进行全面改造； 地块形状呈现长条形，难以建造大型集中商业，因此必须以中小型商业为主； 南北两大地块被燕泉河所分隔，难以形成连续性，因此在南北地块业态规划上要有所区隔； 项目开发的不利条件： 临近商业中心，但目前尚不属于商业繁华地段，因此在业态规划上要与传统商业中心进行互补； 原为不良人员聚集地，市民认可度不高，因此要在宣传上树立良好形象，并且要通过环境与经营的改善来改变市民的传统印象。 郴州作为三线城市，影响力有限，项目知名度的培育也需要时间，因此首先要立足本地，深入挖掘本地消费市场，逐步扩大对外影响力； 目前市内已经拥有多条商业街与集中商业，竞争激烈，且业态定位相近，同质化现象严重，因此本项目要采取差异化竞争策略； 市民已经形成的较为固定的消费习惯与消费场所，普通的商业形态已经难以对其产生较大的撼动力，因此本项目要突出自身的新鲜感与吸引力。 餐饮类商家入驻意向强烈，以土菜馆为主（脆皮狗肉馆、老桂东土菜馆），能承受的租金水平不高，但其需求的经营面积较大，多达600-1000平方米，对于吸引人流到此消费的作用相当明显； 具有入驻意向的酒吧较少，认为目前未有经营的氛围； 具有入驻意向的清吧也较少，主要由于目前郴州未形成高雅消费习惯； 大型KTV（K歌之王）和足浴（东莞足浴）入驻意向强烈，对带动客流消费，快速旺场有明显作用； 有2家酒店（福厦商务酒店、君林酒店）的入驻意向强，其想借助本项目作为平台打造全国品牌，但其能承受的租金水平较低，同时其需要有各种娱乐、休闲业态作为支撑； 小商家虽然能承受的租金水平较高，但观望情绪浓厚，因此要通过首先吸引大商家进驻的方式带动小商家进驻。 目前已对300多位郴州市民进行了抽样拦截访问，其消费具有以下特征： 愿消费，每月花费收入的40%左右用于餐饮、娱乐、休闲等消费； 餐饮消费占据比重最大，娱乐、休闲等消费比重越来越高，对消费的选择越来越挑剔。 喜欢具有丰富业态的消费场所，如集吃喝玩乐于一体； 看重交通的便利性和通达性； 对于消费环境有较高要求，注重消费感受，喜欢到消费环境好、特色鲜明的场所消费。 消费时首要注重消费价格，其次注重的是商品特色、购物环境和商圈的知名度，对于交通便利性也有一定的要求。 对于项目未来希望的商业形态的中，消费者对购物中心的支持度最高，其次分别是餐饮、娱乐、游乐场、咖啡茶餐厅等。 大部分受访者对项目未来改造成仿古商业街的前景相当看好。 对于项目的有利条件 市民消费力强，懂消费、肯消费，餐饮、娱乐、休闲消费越来越高； 越来越注重