收益还原法实例.doc

收益还原法具体测算过程 (二）收益还原法测算过程 （简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。 计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N] 其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。 评估测算过程： 1、测算有效毛收入 （1）、测算租金价格（要进行简化） 经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。 表1、编制比较因素条件说明表 比较因素 估价对象 案例1 案例2 案例3 案例名称 文明北路159号大院5、6号首层12号商铺 文明北路339号富泰花园首层商铺 文明北路38号大院福华城市花园首层商铺 官山四路85号财富城市花园首层商铺 交易情况 正常 正常 正常 正常 租金（元/㎡） 待测 105 110 108 交易日期 估价时点（2010年6月） 2010年6月 2010年6月 2010年6月 房产用途 商铺 商铺 商铺 商铺 区域因素 繁华程度 较繁华 一般 繁华 较繁华 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 配套设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境景观 良好 良好 良好 良好 个别因素 临街状况 单面临街 东北向双面临街 西向单面临街 南向单面临街 层高 5.0米 5.0米 5.0米 5.0米 宽深比 0．58 0．42 0．55 0．40 建筑装修 好 较好 好 较好 在上述各因素条件说明表的基础上，进行比较实例交易情况修正，交易日期修正，区域因素及个别因素修正，列表如下： 表2、编制比较因素条件指数表 （表中加入权重栏） 序号 比较因素 估价对象 案例1 案例2 案例3 1 名称 文明北路159号大院5、6号首层12号商铺 文明北路339号富泰花园首层商铺 文明北路38号大院福华城市花园首层商铺 官山四路85号财富城市花园首层商铺 2 交易价格（元/㎡） 105 110 108 3 交易情况 100 100 100 100 4 交易日期 100 100 100 100 5 区域因素 100 98 102 98 5.1 繁华程度 40 38 41 40 5.2 交通条件 25 25 25 25 5.3 配套设施 20 20 22 20 5.4 环境景观 15 15 15 15 6 个别因素 100 102 102 102 6.1 临街状况 35 35 37 35 6.2 层高 20 20 20 20 6.3 宽深比 25 27 25 27 6.4 建筑装修 20 20 20 20 表3、编制比较因素系数及测算过程表 序号 项目 案例一 案例二 案例三 1 房地产名称 文明北路339号富泰花园首层商铺 文明北路38号大院福华城市花园首层商铺 官山四路85号财富城市花园首层商铺 2 交易价格（元/㎡） 105 110 108 3 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 4 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 5 区域因素修正 100/98 100/102 100/98 6 个别因素修正 100/102 100/102 100/102 7 修正后的单价（元/㎡） 105.04 105.73 108.04 8 评估单价（元/㎡） 91.78 估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米） （2）、使用现状分析 估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。 （3）、有效出租面积或有效出租率说明 估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。 （4）、空置率与租金损失情况分析 估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。 （5）计算年有效毛收入 年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入 押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合 3、运营费用