第7章节房地产开发项目.ppt

例：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，其中固定成本3000万元，单位变动成本1600元/件，销售额B？变动成本？利润R？ R=P×Q-FC-Vc ×Q 销售额B=3000 ×30000=9000万元 变动成本=1600 ×30000=4800万元 利润R=3000*30000/10000-3000-4800=1200万元 ★盈亏平衡点(BEP)，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标。 令R=B–TC=P × Q –FC –Vc ×Q=0，则有 Q*=FC/（P –Vc）→ 盈亏平衡点销售量 R*= P× Q* →盈亏平衡点销售额 盈亏平衡点是项目盈利和亏损的分界点， 例：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，其中固定成本3000万元，单位变动成本1600元/件，盈亏平衡点产量Q*？ Q*=FC/（P –Vc） 盈利平衡产量Q*=[3000*10000/(3000-1600)]/10000=2.14(万件) 盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A.销售收入与成本 B.销售收入与费用 C.成本与产量 D.销售收入与销量 E．利润与成本 销售收入B Qf FC Q* 平衡点数量 平衡点销售价格P*, 平衡点总成本TC* BEP 盈利 亏损 B=P*Q TC=FC+VcQ Q 销售量/Q 产量 线性平衡盈亏分析 总成本TC 房地产项目的盈亏平衡分析 因素变化 最低租售价格 P* 最低租售数量 Q* 最高土地取得价格 P* 最高工程费用 P * 最高购买价格 P * 最高运营费用比率 。。。 含义 房屋售价或租金下降到预定可接受最低盈利时的价格 在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，必须达到的销售/出租量 项目销售额和其他费用不变时，保持预期收益水平，所能承受的最高土地价格 预定销售额下，满足预期开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用 满足投资者预期收益目标的购买价格 投资性物业中运营费用占毛租金收入的比率。 （比率越高，投资项目的净经营收入越低。） 抗风险能力 与预测租售价格、销售数量、土地取得价格、工程费用、购买价格、运营费用比率差距越大，抗风险能力越强 另外，多因素临界点组合：多个风险因素变化引起的房产开发项目经济效益指标的变化 （二）项目安全率 f ＜10% 10%～15% 15%～25% 25%～30% ＞30% 状态 危险 需要谨慎 不很安全 较安全 安全 项目承受外部风险能力的指标 f=（Q-Q*）/Q ×100% 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 商品房得房率=房子面积÷总建筑面积 三、敏感性分析 （一）敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 敏感性分析的目的： （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定分析（如概率分析）提供依据。 （2）研究不确定性因素变动，如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力。 （3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 1、选择要分析的不确定性因素 售价和租金 开发成本 开发周期 空置率和空置期 贷款利率和贷款额 2、选定分析所用的评价指标 5、提出控制敏感性因素的建议 4、判定敏感性因素 3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 （二）敏感性分析的步骤 将确定性条件下的经济评价指标作为敏感性分析的评价指标 单因素 多因素 敏感性分析 3、单因素敏感性分析 例：某一开发项目投资基本方案如下，其中Ic=10% 影响因素 期初投资 租赁收入 年经营费用 寿命期（年） 估计值 2000 600 350 20 1）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素 2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标 3）计算预测水平下的净现值评价指标，则： NPV=–2000+（600–350）（P/A，i，n） = –2000+（600–350）（P/A，10%，20） = –2000+250×8.5136 =128.4（万元） 4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。 租赁收入变动幅度 –20