杭州轨道交通对周边商品住宅市场投资价值影响的分析.pdfVIP

致谢 致谢 在论文完成任务之际，首先向我的导师冯友建副教授致以真挚的谢意!本论 文从选题到研究框架的指导，从写作初稿到修改定稿，无不凝聚着导师的心血和 汗水。 近三年来，冯老师在工作、学习和生活上给予我莫大的关怀和帮助。在学术 研究方面，冯老师以其渊博的学识、严谨的治学态度，给予我指导与启发，通过 一系列的科研项目和课题，所学到的理论知识和实践操作，为我今后走向工作岗 位奠定扎实的基础，使我受益匪浅。在日常生活和待人处事方面给予我的示范作 用和教诲真言，我将终生受益，师恩铭记! 杨耀华 2009．2．26 绪论 1绪论 1．1研究背景及意义 1．1．1城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段 截至2009年12月，我国已有10个城市(北京、上海、天津、深圳、广州、 武汉、南京等)拥有共31条城市轨道交通运营线路，运营里程达到835．5公里 (搜狐网)。至2010年，线路将达到55条、运营里程达到1500公里。北京、杭 州、成都、上海、重庆、长春等15个城市共有约50条在建轨道交通线路，总里 我国建成和在建轨道交通线路将达到168条，总里程将超过4420公里【11。国务 院批准地铁建设一般依据城市人12数量，GDP值，地方财政一般预算收入这三 个指标衡量。 1．1．2城市轨道交通建设产生的效益并未得到合理分配 土地价值的货币表现形式是土地价格。土地价值的构成包括土地物质价值和 资本价值。土地价值增值原因可分为内外部影响增值因素。城市轨道交通建设体 现了土地外部影响的增值价值，城市轨道交通大大改善了沿线土地的交通出行状 况，增加土地需求和效益。同时在城市规划过程中，通过轨道交通改变沿线用地 类型，促进土地集约利用【2】。 住宅方面，在华盛顿，距离地铁站每增加160m，公寓租金就降低2．5％左右； 在波特兰，轨道交通运行两年后，距车站500m范围内的住房价格比其他地区高 10．6％【31。对中国的北京、上海和广州的研究同样证实了轨道交通的显著影响。 然而从全国轨道运营城市以往情况分析，轨道交通给沿线房地产带来的增值 收益大部分被开发商或业主占有。政府的土地收益主要体现在一次性收入的土地 出让金，土地税收收入等方面。而开发商的土地收益可以体现在转让土地收入所 得，出租土地所得，更为重要的是土地增值收益。地产界开发商的共识为买地第 一年亏损，第二年就收支平衡，第三年赚取收益，所以出现了地产商捂地及高溢 绪论 价拿地的现象。在2009年楼市火爆，而新开工的工地却在减少。根据国家统计 局发布的2009年上半年全国房地产市场运行情况显示，上半年房屋的新开工面 积4．79亿平方米，同比下降超10％。同期，全国商品房销售面积达到3．4l亿平 方米，同比增长超30％。同样根据中央电视台的报道，广州27幅2007年出让的 地王中24幅目前还没有开工，都是等待土地升值，如果城市轨道交通规划一条 线路经过捂地周边，自然有更快升值速率。城市轨道交通建设产生的效益并未在 各个主体间得到合理分配。 1．1．3研究轨道交通对商品住宅投资价值的影响成为需要解决的现实问题 城市交通的建设和运营涉及主体包括政府、交通建设单位、沿线开发商等。 建设准公共产品的城市轨道交通需要大量资金，资金的提供者为政府，产生的利 益由其他主体享有，这成为制约着轨道交通快速发展的重要原因之一。因此研究 其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，清楚土地获得 的增值收益，在合理分配支持轨道交通建设后，才是商品住宅真正具有的投资价 值部分。 1．1．4课题的研究意义 (1)对于政府 如在中国具有轨道交通的城市，每年调整城市基准地价体系时有参考价值； 在新获批建设轨道交通的城市，须引进民间