地库成本控制要点分析.pdf

地库设计控制要点 设计研发中心 2013-9 主要内容 一、影响地库成本的主要因素； 二、地下停车库成本控制的指标； 三、地库模数与建筑关系； 四、各种地库的特点； 五、半地库和全埋式地库的选择； 六、地库层高及柱网的确定； 七、地库各种楼盖形式的选择； 八、结论 一、影响地库成本几个方面的因素 1、简述 地库为非计容可售面积； 地库虽可销售，但去化速度慢，成本回收时间长； 卖不出去的地库车位成为沉没成本； 地库 （不含主楼地下室）造价约占总建筑成本的14~16%； 控制地库成本，首先要控制地库总面积，其次是结构成本。 2、影响地库总面积几个方面的因素 （1）政府的规划意见书 •车位配比 •地上地下车位比例要求 （2）营销定位的因素: 营销定位一旦明确，成本大头就已经确定（户型，赠 送车位，赠送空间等—成本也控制在营销手中，所以成本 控制是需要根据营销定位来确定。） 大户型面积段比小户型面积段地库总面积要小。 以一个10万平米的楼盘为例：（一户一个车位） A户型定位--平均面积段为120平米； B户型定位--平均面积段为90平米； 地上地下车位配比（2：8） A户型车位数=100000/120=833车位 B户型车位数=100000/90=1111车位 两种定位面积段地下车位数量的差值： （1111-833）x0.8=223车位 两种面积段地库面积差值： 223x33=7359平米 两种面积段地库土建成本的差值： 7359x1900=1398万元 （3）车位排布方式对地库总面积的影响 • 通常车位排布的布局 • 单项经济性原理进行的车位布局模式 •两种车位排布方式单车位面积差 28.63-25=3.63平米 •两种车位排布方式单车位价格差值 3.63x2000=7260元 •合理的车位排布方式可以有效的提高停车效率 以达到节约车库面积的目的 二、地下停车库成本控制的指标 1 控制单车位面积 理想化地库车位布局:中间往两边分 单车位面积极限值：22-23m2 合理的柱网尺寸 （1）经济型的柱网尺寸：7.800~8.100； （2）车道宽度：5.500；车位尺寸：2.400x5.300； （3）车道两边柱距：6.100； 注：8.1柱距，保证车库空间舒适度及车进出停车位便利性 （4）几组按单项经济性原理布置的车位排布 问题的柱网尺寸：沿车道边布置立柱 （1）车道柱距过小，空间尺度感受压抑，车沿车道行驶时 舒适度差； （2）汽车进出车位，存在较大难度。 高效率的柱网模式： 王字形的车库布局， 基于舒适度及停车便利性，按5.3X8.0布置 车位，车道柱距6.1m合适。 运用单向经济性原理进行平面布局，可以有效的 提高地库的停车效率，保证单车位指标最经济。 高效率柱网模式示意图： •进深方向的柱距：5.3; •进深方向外墙与外边柱的净距：5.6m •纵向车道宽度宜控制在：5.5m，保证纵向车道两端头可以停两 个车位;残疾人车位 做到6.6m 低效率的柱网模式： 通常设计院布置的模式 地下室单车位平均面积参考值 地下车库组成 平均停车面积 备注 部分 车库区+塔楼区 32平米/辆 塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域，地下室 +设备房 周边的塔楼区宜剔除无用部分 设备房：指常规的水池水泵房、变配电房及发电 车库区+塔楼区 30平米/辆 机房，不包括因特殊条件及地域情况而设的设备 车库区 26平米/辆 房。 说明