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【北美购房网】华人在美置业需要注意这些：买卖房 屋如何缴税？ 美国是一个移民国家，海外人士可以来美国投资或购置房产。虽然美国政府对 外国人购买房产几乎没有任何法律上的限制，但在税收和贷款方面却执行着比 对待美国人更苛刻的标准，并且某些高档公寓在购房资格审查上也令不少外国 购房者望而却步。 “合作公寓”不“合作” “一流的曼哈顿合作公寓”——这是一句在房产广告中的常见用语，总会令人 联想起某个堡垒般的高档住宅区形象，要想顺利攻克那种地方不仅需要具备 “不差钱”的经济实力，更要通过堆积如山的资料和令人胆怯的面试的两面夹 击，才可将其纳入名下。 在纽约的房地产市场，国际买家几乎占了全部购房者的三分之一。从房屋类型 来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，美国人和外国人 房基本没有太大的区别，但却有一种房屋类型对国外投资人限制较多，也就是 上文广告中提到的合作公寓，由于审查严苛，一般外国人不会购买。 近一个世纪以来，购买合作公寓一直是在曼哈顿拥有高档公寓的传统方式，占 据所有可供购买公寓数的三分之二。合作公寓由公寓公司拥有，购买合作公 寓，其实是购买该公司的股份，以股东身份享有“产权租赁权”，并且购买合 作公寓单位没有屋契，只有一份股票证书。通常购买的公寓越大，则表明购房 者在该公司拥有的股份越多。 很多合作公寓不卖给外国人，购买者需要有美国居民卡或美国公民才行。而且 大多数合作公寓要求股份持有人把公寓作为他们的主要居所，虽然也允许一到 两年的转租，但是承租人必须提交正式申请，并且通过合作公寓的董事会(类似 业主委员会)的面试和资格审查。购买合作公寓必须得到董事会批准。所有的潜 在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”，其中包括购房申请、个人推荐 函和专业推荐函，以及详细的收入和资产信息等。 在购买合作公寓之前，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让 合作公寓的管理委员会对潜在购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背 景等。这一程序主要保障现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做 好信用防线。 合作公寓的购房申请一般包括面试环节，以便询问与购房者提供的信息有关的 问题。董事会在面试时可依据其公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生 活环境的喜好而拒绝申请者。 董事会可批准或拒绝任何申请人，而不必说明理由。比较极端的案例包括摇滚 乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三名幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭 的大楼拒绝；甚至有律师被拒因为担心其动辄起诉等。 纽约最大房地产公司霍尔斯特德的从业人士肖红告诉记者，从法律层面讨论， “购房申请”是这类合作公寓买卖的必经程序之一，一旦被董事会拒绝则交易 不成。 投资者对购房申请难易程度的考量，不应仅限于自己购买时通过董事会审核的 几率，也应考虑到未来出售时该审查程序过于繁琐困难而对潜在买家的影响。 而且合作公寓不仅购买手续复杂，而且还有转租限制(也就是说不能随意出租给 其他人)。 据美国《华尔街日报》报道，法国政府两年前为其常驻联合国大使德拉特在纽 约市购买官邸时遭到拒绝。报道称，德拉特相中一套市场价 720 万美元的曼哈 顿豪华公寓，却遭到邻居业主反对，理由是这处公寓可能被用于举办喧闹的名 流社交活动。根据公寓所属大楼的业主委员会要求，德拉特如果入住公寓，必 须确保在住所举办的聚会、接待等社交活动低于一定数量。这项交易最终由于 业主委员会的反对而没能成功。 卖房缴税可不只是段子 从购房手续来讲，所有流程和提供的材料都是一样的，外国人也可以申请美国 的贷款。许多银行和贷款机构有提供给外国人的贷款计划，但利率和贷款金额 以及提供的材料有些不同。外国买家想要取得购房贷款，条件比美国人更加苛 刻。 一般来讲，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的 50% ，大大高于美国人 的 20% ，而且贷款利率也会比较高。现在美国购房贷款利率低于4% ，但是外 国买家通常以投资为目的，所以他们拿到的利率会在 5%甚至更高。 从税务的角度来看，外国人买房同样可以享受许多税务减免政策。只要这些外 国人在美国报税，比如买房自住，申请了贷款，那么年终可以申请地税和贷款 利息的抵扣；还有买房投资的外国人，有出租收入，年终报税时也可以将一些 费用进行税务抵扣。 外国人出售美国房产与美国人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自 己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高 达 25% ，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。但与本地人 不同的是，外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。 由于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出