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【北美购房网】 美国房地产的前世今生 浅谈房产市场 20 年 本期我们讨论美国房地产市场投资到底在投什么？以及它的过去未来。我们的 嘉宾是 Bill ，秦由棕先生，BQ 地产集团创始人及 CEO。他先后取得了加州地 产、贷款、估价等多项执照，十余年来他一直专注于旧金山湾区及周边城市 常年的挖掘研究，使他成为了旧金山湾区的专业，精准型经纪人 今天 Bill 将和大家讲讲美国房屋投资市场的前世今生。在下周为我们继续讲解 美国地产的投资方向，欢迎大家收听，接下来把时间交给 Bill 夏天的天气一天比一天热，现在的市场也和天气一样，是如日中天的感觉。道 琼斯还有纳斯达克，双双创了历史性新高，房地产方面也是类似的如日中天的 感觉。比如几个大都会地区，纽约、旧金山、洛杉矶，我相信还是很多都是卖 方市场。稍微有点趋缓的感觉，但是整个库存量还是不够，库存量非常少，一 直处在一个下降的趋势。而需求量还是在不断增加，当然也看具体的地区 另外的一些地区，比如西雅图、休斯顿、达拉斯、弗罗里达的某些地区，包括 东岸的很多地区，比大都会地区，有可能会更热络一些。所以整个看市场的情 况，好像并没有减速，当然涨幅是有点减速，但是价格的上涨还是在进一步持 续当中 所以现在我被问到比较多的问题，除了说中国的钱怎么能够转到美国来之外， 第二大的问题就是现在的房子是不是还会继续涨，能涨多少？能涨到哪天？如 果会跌的话，能跌多少？跌 5%、10% ，还是说更多？如果说跌个10% ，这两 年已经涨了 30% ，那还是有赚的。就是诸如此类的问题 所以涉及到这些预测未来的，拿着水晶球才能说的问题，我想这是见仁见智 了。就跟股评师一样，有人说涨的同时也有人说跌，但是怎么样去判断这件事 情呢？因为对股评来说也是众说纷纭，那对于您自己来讲，要怎么判断哪个人 说的是对的，还有市场到底会向哪个方向发生变化，我觉得一个比较好的办法 就是回顾一下历史，因为读史能知未来 另外，美国的房地产市场，有点像是自然环境中生长的庄稼，有春夏秋冬的周 期。不同于中国的市场，中国的市场我感觉有点像是暖棚里的种植，人为调节 的因素会更大一些。所以美国的市场，要做好投资，其实是讲究天时地利人 和，都对的情况下才能有所收益，或者有比较好的收益 天时就是房地产的周期，房地产是有春夏秋冬四季的，有跌的时候有涨的时 候 地利就是说投在哪个板块上。房地产有 19 个板块，这是 80 年代中期到 90 年 代中期，房地产信托兴起，他们把房地产投资全部模块化了成 19 个板块 人和就是您拥有的资源，要问说什么时候适合投资，其实什么时候都适合投 资。因为市场再坏的时候也有很多人在赚钱，市场再好的时候也有人在赔钱， 只不过就是您的策略、还有操作方式是不是正确 所以如果把天时作为一个纵坐标，那地利就是一个横坐标。没有绝对的说，某 个时间就是好的投资时间。您说的时机，还要对应现在在这个时间点要投在哪 个板块，在哪个地区投，然后调用什么样的资源，这三个结合起来，我觉得才 是一个比较好的投资方式 刚刚说未来的事情，其实需要读一下历史。其实美国再往前推 30 年，它都是 一波一波、一个周期一个周期的向前滚动。这跟美国固有的经济模式，还有社 会结构都是有关系的，所以我们简单回顾一下最近的两次房地产周期到底是怎 么发生的，发生什么一些事情？也许你没有经历过，但是我经历过，所以我来 描述一下 这样的话，您根据以前的这些经验，看一下房地产的一些基本规律，和基本的 信号，来判断说现在的市场是处在什么情况，过一年两年三年以后会发生什么 事情。我觉得这样您可能也不必要到处去问别人、或者听别人各种各样的说 法，也不知道到底要信哪一个。这样您可以有一个自己主观的判断了 我们可以从 2000 年开始说，2000 年是上一次的科技泡沫，就是互联网的一个 泡沫 2000 年当时是发生在旧金山湾区硅谷地区，当时处在一个非常繁荣的时 期。那个时候路上堵车，到处都是人在排队，饭馆里大家谈论的都是创业、股 市、公司上市、拿了多少股票、房子涨了多少钱，一派繁荣的景象。这也是标 准的大泡沫下人们的一种表现，大家都觉得有钱，因为大家都分了很多股票， 尤其是创业公司，一上市很多百万富翁就出现了 我记得是 2000 年 3 月的时候，纳斯达克到了顶峰 5000 多点，之后就像老祖 宗说的物极必反，盛极而衰。这之后股市就跌了百分之七十多，跌到 2002 年。又赶上两架飞机撞了纽约的双子座大楼，紧接着进一步的市场有了一个大 的动荡，股票的谷底是在 2003 年。之后发生了一件事情