中原地产tjbwxjxdk07-118shanghaicentaline.doc

前 言 本项目地块位于无锡南长区太湖大道北侧，临近京杭运河，所在区域毗邻太湖广场CBD区域，为无锡的南大门。开发商出于整体战略的考虑，以及对该项目的重视与珍爱，不仅希望能够打造符合市场需求、能够体现最大经济价值的住宅项目，而且也希望通过本项目正确的定位，超前的规划，能够最大限度地提升区域品质。从以上可以看出，开发公司对本项目抱有极大的热忱，并积极以实际行动为区域的规划、建设贡献出一个精品项目而努力。 我们中原地产非常荣幸能够与富有远见和开发经验的无锡嘉宝置业有限公司合作，共同为项目的成功和公司的发展而努力！ 此份市场研究与定位报告，分为分前言、项目总论、城市发展研究、各类物业市场环境分析、项目地块分析、物业选型以及定位、项目开发计划以及财务测算等九大部分，分别从区域宏观环境以及规划、区域各类物业市场状况、竞争市场情况、地块情况、项目物业组合分析等多个方面入手，最终得出合理的定位建议，并且进行了深入阐述和分析、测算。 在撰写报告过程中，我们经过了大量的数据收集及分析。我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 目 录 一、 项目背景分析 8 1. 项目地块分析 8 1.1地块区域分析 8 1.2地块位置以及四界 9 1.3地块交通条件分析 9 1.4地块现状分析 10 1.5项目地块总结 15 1.6项目地块规划限制条件分析 16 2. 项目SWOT分析 17 2.1 Strength（优势） 18 2.2 Weakness（劣势） 18 2.3 Opportunity（机会点） 19 2.4 Threats（威胁点） 19 2.5劣势及威胁弥补方案 19 3. 项目地块评价以及思考 19 二、 无锡市城市发展研究 22 1. 城市发展现状 22 1.1城市地理位置 22 1.2城市人文历史特性分析 22 1.3城市经济发展水平研究 23 1.4城市生活水平研究 24 2. 城市发展潜力研究 25 2.1城市发展定位与功能组团定位 25 2.2城市产业发展现状及展望 26 2.3城市基础设施发展现状及规划 27 2.4城市发展潜力评价 28 3. 房地产行业发展政策环境研究 28 3.1政府对房地产市场的发展目标和策略 28 3.2房地产业相关政策法规 28 3.3相关政策法规影响分析 29 3.4当地房地产行业政策环境评估 30 4. 房地产发展现状 30 4.1无锡房地产市场发展概述 30 4.2无锡2007年上半年房地产市场发展态势 30 5. 小结 31 三、 项目区域房地产发展分析 32 1. 项目区域辐射力分析 32 1.1区域体系规划发展研究 32 1.2区域地位及发展方向 32 1.3影响区域辐射力的主要因素 32 1.4辐射能力的范围及辐射力的强度 33 2. 住宅物业市场分析 34 2.1无锡市及项目所在区域住宅发展现状 34 2.2项目区域住宅特点分析及潜在供应情况 55 3. 低密度物业市场分析 62 3.1发展现状 62 3.2供应总量分析 62 3.3需求总量分析 65 3.4产品类型情况分析 70 3.5主力客源分析 72 3.6发展潜力研究 73 3.7本项目可类比洋房市场分析 74 4. 项目区域豪宅市场分析 80 4.1项目区域豪宅结构分析 80 4.2项目区域现有人群消费结构与消费力分析 80 4.3项目区域豪宅发展所面临的竞争分析 81 4.4未来发展趋势 82 5. 酒店式公寓市场分析 85 5.1酒店式公寓分布 85 5.2供应情况分析 86 5.3去化及经营情况分析 87 5.4价格趋势与发展导向 88 5.5酒店式公寓产品形态特征 89 5.6产品普遍存在的盲点 93 5.7客户群体分析 94 5.8发展空间分析 95 5.9未来无锡酒店式公寓的开发风险 95 5.10典型案例分析 98 6. 办公物业市场分析 103 6.1城市办公物业发展现状 103 6.2项目区域办公市场 112 四、 项目区域竞争调查 114 1. 区域板块竞争力调查 114 1.1区位 114 1.2交通路网与市政配套 114 1.3居住环境 115 1.4区域板块竞争力综述 115 2. 区域房地产开发公司状况 116 3. 项目个案竞争调查 117 3.1项目个案调查 117 3.2竞争个案优势和不足分析 122 3.3物业管理服务附加值竞争分析 124 3.4市场装修的附加值竞争分析 127 3.5市场会所的附加值竞争分析 129 3.6市场新材料的附加值竞争 130 4. 未来供应竞争分析 131 五、 项目地块建设选型分析 134 1. 各种物业形态发展的市场可行性分析 134 2. 居