总复习二(4-5章节).pptxVIP

第四章 房地产投资环境与市场分析;内容提要;一、投资环境的概念： 房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。 投资环境决定投资的方向、数量和结构。 ;;;;四、房地产投资环境分析的方法 1．投资环境的标准;用二维量化指标来评价投资环境;用五级量化指标来评价投资环境 评价政治、经济、财务、市场、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境、竞争环境十一类因素。; 关键成功因素法就是通过分析找出影响投资成功的关键因素，然后再根据这些关键因素来对投资环境进行评价。 该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机寻找关键因素进行评价。;;普通房地产投资项目的关键因素分析; 多因素加权综合评价法???对各个影响因素进行打分，再根据其权重计算最终得分的一种方法，最终得分越高说明投资环境越有利。 权重系数确定的合理与否，直接关系到综合评价结果的可信度，甚至影响到最后决策的正确性。;用三个圈、五条线来评价投资环境 ;;1．房地产市场供给的影响因素 ;房屋供应量估算模型;;;4、 房地产市场供求定理;Pe均衡价格 Qe均衡产量 生产者愿意出卖的价格与消费者愿意支付的价格恰好相等。 生产者愿意供给的数量和消费者愿意买进的数量恰好相等;; 房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。;一、房地产市场分析的限制 1．成本限制 2．时间限制 3．技能限制 4．偏好限制 ;;4.4房地产市场景气分析; 房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。 计算内容：房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格。 比较依据：分类测算再加权平均后，以1994年12月为基期对比算出用百分制指数。; 市场景气与否反映在投资、生产、交易和使用四个阶段。 投资面上的景气指标的选择 生产面上的景气指标的选择 交易面上的景气指标的选择 使用面上的景气指标的选择;投资面上的景气指标;生产面上的景气指标;交易面上的景气指标;使用面上的景气指标;;4.5.1 区位与房地产价值;;所有CBD的特征;;4.5.2 区位条件分析概述;住宅项目选址的影响因素;商业地产项目选址的影响因素;写字楼的选址影响因素;工业项目区位选择的影响因素;第五章 建设方案与规划设计 ;一、规划设计;1、建筑形态 建筑的形态是指其外部形态和表面特征。建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。 2、建筑结构 是支撑空间体系的内在构架。;3、建筑经济与用地经济的关系 （1）平面利用系数 平面系数=（使用面积/建筑面积）×100% （2）层数 国外的一些研究认为，建筑层数由5层增加到9层可使住宅居住面积密度提高25%，由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。 ;（3）进深 进深加大，外墙相应缩短，对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好，加大进深也有利节约用地。 （4）长度 建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省 （5）层高 建筑物层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。普遍合理地提高建筑的层数是提高建筑面积密度、节约用地的主要和根本的手段和途径。; 一幢建筑物一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所组成，它们在不同的部位发挥着各自的作用;1、砖木结构建筑 2、砖混结构建筑 3、钢筋混凝土结构建筑 4、钢结构建筑 ; 在结构设计中，考虑该地区的抗震设防烈度，做好结构的抗震设计，做到小震不坏，中震可修，大震不倒。 房地产项目投资费用很大，在工程满足适用性、安全性的情况下，通过调查、收集工程资料及材料、设备等信息，选则合理的结构设计方案，节约工程造价，节约能源，从工程建设角度建设节约型的项目。