第13、14章节房地产设计、营销概论11级.ppt

第13章房地产设计策划 ;第13章房地产设计策划 13.1房地产设计策划概说 13.1.1设计策划的涵义 也叫建筑策划 13.1.2设计策划的目的 使项目设计的产品吻合客户的需求，为项目顺利走向市场打下坚实的基础。 13.1.3设计策划的内容 1）房地产项目的概念设计 2） 项目设计的内容和规模策划 3）项目设计的环境策划 4）项目设计的功能和空间策划 5）项目设计的户型策划 6）房地产设计策划应用案例;13.2房地产项目的概念设计 13.2.1概念设计的含义 1.项目的概念 用综合、通俗、简明的消费者术语表达楼盘产品的品质、功能、价格、服务等方面的特殊优势。 提炼性概念：对产品现有的特殊优势的概括。 目标性概念：对新产品所具备的特殊优势的目标设定。 2.项目的设计 广义设计：按预设目的来构思一个实施方案的过程，该方案是用文字、符号和图形等来表达的。 两个阶段：一是概念设计，二是详细设计。 概念设计或者说概念策划是设计的前期过程，概念设计的最后结果是设计方案 方案是策划师、设计师设计思想和设计理念的具体表现，是实施项目规划的重要依据。;详细设计是对概念设计阶段所得的方案进行细化，提出具体的规划图、建筑图和工程图，提出具体的实施方法。 重视房地产项目的概念设计是提高我国房地产开发水平的重要途径 概念设计是实现开发项目创新的关键，概念设计阶段是设计中最富有创造性的阶段。 3.概念设计的作用 （1）使项目能够有效满足市场需求 概念设计的工作起点是对使用者的需求进行调研、分析 （2）以概括、形象、简单的方式来传递楼盘的优势信息 影响新产品接受率的因素： 比较优势、和谐程度、复杂性、可分割性、可沟通性 （3）对住宅开发的各项工作起指导和约束作用 （4）向消费者传达概念主体的核心价值 ;13.2.2概念设计的内容 1.前阶段的概念设计 确定设计理念，构思设计思想 重点进行创新思维，决定了项目的创新性； 2.后阶段的概念设计 具体确定实施方案，又称之为方案设计 重点进行收敛思维，决定了项目的可行性。 概念设计全过程的好坏成为方案设计的关键。 概念设计 详细设计 前阶段 后阶段 建筑图、工程图 理念设计 方案设计 ;13.2.3概念设计的主要概念 1.生态概念 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则。即综合系统效率最优的原则 获得一种高效、低能、无废、无污染和生态平衡的人居环境。 2.绿色概念 3.健康住宅概念 不仅仅强调居住环境的优化，而且主要强调居住活动本身有益于满足居住者的健康。 健康住宅比生态住宅更易感知，是居住者看得到、摸得着的。;4．可持续发展概念 寻求自然、建筑、人文三者之间和谐统一 5.山水人居概念 最终目的在于建立人工环境与自然环境相融合的人类居住空间 6.休闲人居概念 （1）“5+2”居住模式 （2）“白+黑”居住模式 （3）“1+1”居住模式 7.以人为本概念;13.2.4概念来源的具体途径 1.围绕楼盘实用性或居住者感情来设计概念 2.围绕项目的优势资源来设计概念 CLD 3.围绕项目的功能、类型来设计概念 SOLO 4.围绕项目的高质量来设计概念 项目质量一直是购房者最为关心的因素之一，对购房行为有直接影响。 购房者衡量住宅产品质量的外部参照： 房地产开发公司的实力和业绩 设计公司和施工企业的水准 物业公司的档次 ;5.围绕项目的价值来设计概念 小户型住宅是与“高价值”概念关系最密切的一种住宅产品。 小户型住宅的需求： 自住单身 、公住、长线投资、送礼 6.围绕项目的可信度来设计概念;13.3项目设计的内容与规模策划 设计策划是研究投资立项之后的项目建设规模、空间内容、使用功能要求、心理环境等影响建筑设计和使用的各种因素。 设计策划实质上是一项以战略为重、战术为辅但又必须可以实现由抽象概念向客观具体转化的策划工作。 设计策划的内容： （1）建设目标的确定 （2）通过调研，对建设目标进行构想，寻找实现目标的手段 （3）对构想结果、使用效益的预测 （4）用物理、心理量等要素对项目进行定量、定性的评价 （5）设计任务书的拟定 建筑立项是设计策划的出发点。;13.3.1设计项目的调查研究 房地产市场调研和预测主要包括房地产投资环境和房地产市场状况的调查研究和预测。 1.投资环境的调