第九章节 房地产投资规划.ppt

第九章 房地产投资规划 黄祝华 主讲 本章内容 第一节 房地产投资规划的基本知识 房地产的基本含义 房地产投资的概念 房地产投资的方式 房地产投资的优缺点 一、房地产的基本含义 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。 房地产的类型 1、按照性质分类 商品房 经济适用房 房改房 安居房 解围房 2、按照取得的时间分类 期房 现房 3、按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库……） 广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日 供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员； 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。 住房面积控制在60~80平方米 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 二、房地产投资的概念 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。 三、房产投资的方式 四、房产投资的优缺点 优点 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 房产具有不断升值的潜力 缺点 流动性相对较差 投资金额比较大 风险较高（政策风险、道德风险……） 五、房地产价格及影响因素 第二节 房地产投资规划 房地产投资规划的概念 为什么要进行房地产投资规划 房地产投资规划流程 购房与租房决策 购房规划 一、房地产规划的概念 包括居住规划和房产投资 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入 二、为什么要进行房产规划 如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。 案例：钟镇涛炒房破产 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。 二、个人房产规划流程 三、购房与租房决策 要考虑的因素 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。 (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率