第十四章节 城市土地有偿使用.docVIP

第十四章? 城市土地有偿使用 ? 一、概述 ? 现代城市土地（或称“熟地”）有偿使用是由于它的巨大的使用价值（或简称“效用”），和必须的巨大投入。熟地虽从原始自然的土地和农业土地（或并称“生地”）脱胎而来，从而具有土地共有的经济属性，但由于已经过对生地的巨大人类社会劳动加工，从而较生地原有效用极大地扩大，并增加了许多新的内容。因此也可以说在效用上出现了具有重大意义的质的变化。随着熟地新的效用不断产生、发展和相互作用，大量新的经济效益、社会效益和环境效益（三者或并称效益），便在不同城市、不同地段、不同用途的熟地使用过程中，源源不断地、数量不等地涌现出来，并首先为各该地块使用者直接获取，使其生产、经营所耗费的劳动量，低于社会平均必要劳动量。然而熟地使用者获取的这些效益，并非他们自身劳动所创造和提供，而是现代城市、整个地区、甚至整个国家或世界有关国家地区的一部分社会劳动吸附、依托、渗透在这块熟地上所形成的。因此，土地使用者理应将直接获取的、来自社会共同劳动的这类效益，以各种适当形式返回给创造它的城市和社会。城市和社会则应将回收的这些效益，再用之于现代城市土地效用的保持和发展。如此循环往复，使现代城市土地使用价值得以不断保持愈益旺盛的生机，从而保证城市生产、流通活动和人民生活顺利向前推进。现代城市土地需要不断保持这种使用价值的良性循环。这就是现代城市土地有偿使用的根本原因、原理和原则所在。 社会制度、国情、城市情况及它们的各自发展过程都不相同，因而实现现代城市土地的有偿使用和使用价值良性循环，必然具有千差万别的各种形式。有的采取最直接了当的有偿使用和循环；有的则采用非常迂回曲折、隐蔽的间接循环形式。当然最普遍的多半是介乎以上两者之间的、直接与间接相结合的各种有偿使用和循环形式。 香港政府采取比较直接了当的形式。以其地产市场比较兴旺的1981～1983年三年为例，政府通过售卖规定使用权期限的土地、差饷、地租、物业税、印花税等形式，从土地收回经济效益300亿左右的港元。同期用于征用土地、工务经常费、市区及新市镇市政工务建设等支出，亦接近此数。而参与城市土地开发经营活动的地产商和金融资本，则分别按其投入地产业的资本数量，按照资本平均利润率规律和剩余价值分配规律，获得其相应的利润和利息。 苏联则截然相反。城市土地基本上无偿使用，但使用土地者从城市土地使用中所获得的土地效益，也同样基本上无偿全部上交国家财政。国家财政对城市建设资金投入，则始终保持稳定增长、基本够用的稳定合理投资比例关系。虽然他们也将城市建设列入非生产性建设投资，但并不存在长期重生产、轻生活，先生产、后生活的所谓“排队”，而是非生产性建设投资占整个固定资产投资比例，战前基本保持在50％上下，战后生产建设资金有机构成提高，非生产性建设投资比重有所下降，但仍在保持非生产性建设投资总量不断增长的情况下，比重相对稳定在37～41％之间。没有出现大起大落。这就从城市建设财源这个根本问题上，保证其城市土地使用价值良性循环。不过采取的形式比较迂回曲折和隐蔽而已。 英国则采取直接和间接相结合的形式。城市财源1/3左右来自财产税。其中包含地产所有者获取的土地效益，大部分以财产税形式上交城市（税率为租值扣除维护费后的70％左右）。其余财源还有中央政府拨款、财产税补助以及城市自办服务业的收入。因而也有通过税收获取的一部分土地效益，以中央拨款、补助形式返回。 实践还表明，具体地块有偿使用实现的程度，也并非绝对平均按受益、获益数量，百分之百地由使用者返回城市。有些地块超偿交付，有些则低偿或无偿使用。香港政府既拍卖寸土寸金的闹市土地，获取非常高的售地收入，也对低收入者的廉租屋建设，无偿拨付地皮（但计入资产、负债表），使低收入者只需出房租，而毋须缴地租。 但是，不论采取什么形式，也不论具体地块是超偿、低偿或无偿使用，从一定时期，按整个城市或整个社会进行综合平衡和计算，都必须使各种途径回收的城市土地总效益，与通过各种途径对城市土地效用保持和发展的总投入，在总量上获得平衡，城市土地的效用—效益—新的更高效用的良性循环才得以实现。联合国有关组织建议发展中国家投入城市市政公用事业的资金，应达到国民生产总值的3～5％。当前，资本主义国家地产收入一般也为国民生产总值的5％左右。两者不期而合。显然在城市土地效用—效益之间确实存在对应关系。如果不能实现这种良性循环，则城市不仅无法取得经济效益、社会效益、环境效益的正常保持和发展，而且城市生产、流通活动和人民生活，还将受到阻滞、干扰、甚至破坏。持续时间过长，还将造成城市生产、流通、生活的混乱、衰退、萎缩、甚至崩溃。60～70年代，发达国家有些特大城市的中心区，如伦敦、纽约的某些区，都曾一度出现过入不敷出的危机，并有演变为恶性循环的危险。经各方呼吁、抢救，英国甚至停止新城建设，总