第十章节建筑物的损耗.docVIP

第十章　建筑物的损耗 ? 【字体：大 中 小】【打印】 　　考情分析 ? 08年 07年 06年 单选题1 　　经济耐用年限的取值 　　经济耐用年限的取值 　　使用年限法计算（按比例） 单选题2 　　使用年限法计算（按比例） ? ? 多选题 ? ? ? 综合题 　　综合法计算成新率并确定评估值 　　综合法计算成新率并确定评估值 　　综合法计算成新率并确定评估值 　　教材变化：无。　　本章重点：建筑物损耗确定 第一节　概述 　　一、建筑物损耗的概念（熟悉）　　有形损耗----由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。　　无形损耗----由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。 　　与会计学上的折旧不同，建筑物损耗是个案，折旧是统一标准。　　二、造成建筑物损耗的原因 （熟悉）　　1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏；　　2.功能因素：技术更新、设计变化；　　造成建筑物的功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代。　　3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调。　　1.周边地区经济的衰退；　　2.此建筑物与周边环境不相适应；　　3.区域的优良性发生减退等。 第二节　建筑物损耗的确定 　　一、使用年限法（掌握）　　　　（一） 耐用年限N：　　1.经济耐用年限。　　钢结构：70年；钢筋混凝土结构50年；砖混结构40年；简易结构10年。　　【例题：单选题：08年考题】根据《房地产估价规范》，钢筋混凝土结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（　）年。　　A.40和50　　　　　B.50和60　　C.60和70　　　　　D.70和80　　参见教材P481　　[答疑编号911100101：针对该题提问]　　正确答案：B　　2.五种处理：按短的计算；注意第4、5条，尤其是第5条。　　（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；　　（2）建筑物耐用年限短于土地使用权限时，应按建筑物的耐用年限计算损耗；　　（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗；　　（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；　　（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。　　（二）建筑物已使用年限：实际使用年限、有效使用年限。　　（三）建筑物成新率：　　1.成新率：1－损耗率；　　2.现值=重置价格×成新率　　3.加权系数分别是各部分价值占重置价值的比值。　　例如，某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75%，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用10年，则综合损耗率为：　　[答疑编号911100102：针对该题提问]　　10/50×75%+10/15×25%=15%+16.7%=31.7%　　【例题：单选题：08年考题】某住宅楼的主体结构价值和装饰装修价值分别占总价值的70%和30%，耐用年限分别为60年和15年，该住宅楼至评估基准日已使用9年，则按使用年限法确定的损耗率为（　）。　　A.90%　　　　　　　B.10.5%　　C.19.4%　　　　　　D.28.5%　　参见教材P482　　[答疑编号911100103：针对该题提问]　　正确答案：D　　解：（9/60×70%＋9/15×30%）100%＝28.5%　　[例10-1]某项目的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。　　[答疑编号911100104：针对该题提问]　　对上述房屋成新率的计算，是在调查自竣工以来维修保养情况，查看建筑物主体结构和内外装修并作必要查勘记录基础上，运用年限法计算的。　　使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下三种形式：　　（1）建筑物损耗率=已使用年限/建筑物耐用年限×100%　　（2）建筑物损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%　　（3）建筑物成新率=1-建筑物损耗率　　公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。　　联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则：