“以租代售”形式及房屋销售及法律问题.doc.docVIP

“以租代售”形式的房屋销售的法律问题———不具备开发商资格也未取得房产证的对外销售房屋如何处理？ 　　【案情简介】 　　原告：某贸易公司被告：某房屋公司某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，该房产还没有最后建成，甚至连开工许可证都还没有取得，所以恐怕无人问津。房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。 　　一家香港公司觉得房产不错，就在年月与之签定了合同，购买部分房间，并分几次交付款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。年月，房屋公司才取得开工许可证，年底，该房产建成，贸易公司搬入。年月，房屋公司取得房产权证。但上述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。 　　贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况极差。与房屋公司产生纠纷，并向法院起诉。在法院审理过程中又得知，房屋公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证之日以后。 　　【辩析意见】 　　被告辩称：他们公司不是在预售房地产，而是在转让房地产，因此特事特办，协议是有效的【审理结果】 　　人民法院认为：二原被告签订的合同属房屋转让合同，但由于被告不具有销售资格。该合同应认定为无效，判决贸易公司与房屋公司所签房地产转让合同无效；双方应互相返还房屋及钱款。 　　因房屋公司存在过错，所以还应对贸易公司为此所遭受的利息，装修费用等损失承担赔偿责任。 　　【精典评析】 　　本案是由于被告取得房屋产权证前就向原告销售房屋而引起的诉讼纠纷。人民法院认为原被告签订的合同属房屋转让合同，但由于被告不具有销售资格，该合同应认定为无效，判决贸易公司与房屋公司所签房地产转让合同无效；双方应互相返还房屋及钱款。因房屋公司存在过错，所以还应对贸易公司为此所遭受的利息，装修费用等损失承担赔偿责任。我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。本案中，房屋公司因存在违反法律及欺诈情形，因此，其与贸易公司所签的《转让合同》无效虽然，《转让合同》称系采用以租代售方式，但并不是一份租赁合同，因为房屋公司并未取得租赁许可证，贸易公司向其给付的也不是房租，而是预付房款，所以，很明显，贸易公司与房屋公司之间所签订的是房地产转让合同。书面的房地产转让合同是房地产转让行为的一个不可缺少的环节，是必由之路。房地产的转让是一个周期较长的过程，并非是一个简单动作。这个过程包括签约、交纳定金或预付款，交房，立契，政府颁发权属证书等环节，任何一个环节都是房地产转让过程的一部分，但是，任何一个环节都不能被单独地抽出来单纯地代表房地产转让。 　　本案中贸易公司与房屋公司已签订房地产转让合同。因此，房屋公司实际上已经开始转让房产。但是，我国《城市房地产管理法》第三十七条及建设部《城市房地产转让管理规定》第六条已明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 　　而本案中，房屋公司与贸易公司早在年月份就签订合同，转让房产而非土地使用权。但是房屋公司却迟至年月才取得建设工程开工证，更迟至年月，才取得房屋所有权证，也就是说，在双方签约之时，房屋公司是没有法定的权属证书的。 　　没有取得法定的权属证书，也就不具备转让房地产所必需的条件，但房屋公司却依然开始了房地产转让行为，这是一种故意违反法律的表现。房屋公司不是房地产开发企业，更没有预售许可证，因此他在获得产权证前就预售房屋，是有意规避法律、逃脱监管，依法当归无效此外，在诉讼过程中，房屋公司在与贸易公司签订合同前即将土地向有关银行作抵押，此后不间断地作变更，最后将贸易公司所购买的房地产向银行作抵押，抵押期限一直跨越到合同中所约定的贸易公司取得产权证书日后。也就是说。无论是在贸易公司取得产权证或是取得产权证书后，其所购买的房产均处于抵押状态，抵押权人随时有可能行使抵押权，处分设抵押房产，而贸易公司的权益一直处于一种危险无保护的状态，从而构成了对贸易公司权益的损害，而这一切，房屋公司在自签约时至贸易公司提请仲裁时漫长的期间内，从未向宏达公司说明，如果房屋公司将真相告知贸易公司，贸易公司当然不会购买涉案房屋。因此，环宇公司系采用欺诈手段，隐瞒真相，诱骗贸易公司签约购房。 　　我国《合同法》规定，违反法律和行政法规的合同及采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同无效。因此本案中房屋公司因在签约时存在违法及欺诈情形，所签订的协议当属无效。 　　不仅如此，房屋公司甚至从未将房地产转让一事向作为抵押权人的银行说明，从而对银行也构成了欺诈。《建设部城市房地产抵押管理办法》规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处理或者处分抵