“房子不是炒及”,这句话确立了明年房价及基本走势.docVIP

“房子不是炒的”，这句话确立了明年房价的基本走势 2016年12月21 “房子是给人住的”，这句话最早是今年5月9日，著名的“权威人士”在谈及中国经济大势的时候首先提到的。当时的原话是这样的：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。” “权威人士”关于房地产的谈话，有两点针对性非常强： 第一，房子应该回归居住的基本功能，房地产应该回归其基本定位，而不应该仅仅作为稳增长的工具； 第二，当时房地产市场过热的势头已经凸显，一线的上海、二线的南京、苏州、厦门等出现了诸多加杠杆推动房价上涨的现象，所以“权威人士”提出不能通过“加杠杆”去库存。 而在经历一年的非理性上涨之后，中国当前地产市场的泡沫风险已经非常明显，土地市场和房地产市场的加杠杆行为之严重，令人担心房地产会否重蹈2015年股市的覆辙。在经过“9.30”一系列调控措施之后，今年的中央经济工作会议，对房地产市场健康稳定发展的重视可谓空前。 近年来的中央经济工作会议，谈及房地产，很少在会议通稿中用如此巨大的篇幅。这一方面说明了房地产健康发展对于中国经济稳定的重要性，另一方面，也说明目前的房地产市场过热和非理性的预期仍然没有改变。通过充足的篇幅，把意图和道理都彻底讲透，给2017年房地产市场一个明确的预期。 那么，究竟如何看待中央经济工作会议对2017年房地产市场走势的影响？ 首先，我认为，很多人对“房子是给人住的，不是炒的”这句话，透露出来的管理层的意图，以及明年房地产政策的基本要点出现了比较严重的误读。很多人将这句话理解为高层明年对房地产市场仍然会持高压态势，因此将2017年的房地产政策理解为“严厉”之列。 这种理解，一方面不符合明年中国经济的基本现实，也不符合房地产市场的基本面。 笔者认为，理解明年房地产政策的关键是应该站在“稳中有进”这个经济工作总基调的基础上。会议公报里一再强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论，明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。 这句话对房地产市场是完全适用的。 所以在“促进房地产市场平稳健康发展”部分，强调要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”我认为，这里所谓“防止大起大落”，在2017年主要指要防止“大落”，防止市场在非理性上涨之后的过度回调。 所以，明年房地产市场的政策目标只有一个字，就是“稳”，暴涨和暴跌都是政策不愿意看到的。 其次，“房子不是炒的”这句话，基本确立了明年房地产政策的基本方向，就是，坚决的抑制投资投机需求。应该说，2016年房地产市场，投资投机因素对市场起到了推波助澜作用，导致市场出现恐慌性的上涨。 抑制投资投机的政策主要提到两大政策：第一是信贷政策，提出要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；第二是土地政策，提出要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。 这两个政策，就抑制投资投机而言，信贷政策可能更加立竿见影。比如，可以全国性的提高二套房的首付比例，可以全国性的禁止给第三套房贷款。但土地政策执行起来不容易。 特别是今年，土地市场的恐慌某种程度上就是由地方政府人为“囤地”制造短缺造成的。今年可以肯定，北京、上海1000%完成不了供地计划，如果没有一套惩治机制，大城市土地供应如何保障，扭转预期，真的可能成为白条。 就此而言，“房子不是炒的”这句话其实在政策层面容易贯彻，但“房子是用来住的”这句话要真正落实，真正需要包括土地、户籍、金融、税收、投资等一系列的长效机制的设计。比较遗憾地是，政策没有提到税收政策的调整。笔者认为，为了抑制投资投机，印花税，以及增值税（即以前的营业税）政策是可以用的。 第三，在这样的政策框架下，房价究竟会怎么走。 我在之前的文章中其实一再强调，不管今年是否出台诸如“9.30”之类的政策，2017年中国房地产市场的转折点都会到来。这和房地产市场20年的周期是吻合的，也和中国房地产市场的基本面、房价的现状、货币政策未来的空间是吻合的。 今天中国的房地产市场和过去比，有四个大的历史性的不同：一是供需基本平衡，中国其实已经不缺房子了，个别城市显得缺，也是因为人为造成的，通过制度的改变，是可以解决的；二是价格已经很高，当然，也许可能更高，但从概率上讲，很多城市的价格已经高估，存在