为了维护住宅小区内全体业主和住户及合法权益.docVIP

狼牙 22291分 提问 59 | 回答 1684| 粉丝 41 小黑板 呵呵,很久没上来了,看看大... 擅长： 军队武器 求帮助发私信 加关注 为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件： 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； 3、住宅出售已满两年。 二、成立业主委员会后要办理登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。 三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 四、业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。问：为什么要成立业主大会? 答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司；才可以选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为；获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案；等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。(详见《物业管理条例》第11条) 问：业主委员会和业主大会的关系? 答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条) 问：小区业主在业主大会上享有那些权利? 答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2／3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则；(2)解聘和选聘物业管理企业；(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条) 问：业主大会和物业管理公司的关系? 答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条) 问：如何选聘物业管理公司？答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于３个或者住宅规模较小的。根据粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。有关招标投标的具体喜欢作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬? 答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（