开发商与基金及合作模式.docVIP

国内开发商与国外基金的合作模式 国外基金对国内房地产项目投资的普遍模式 国外基金近几年来看好中国经济发展，在国内进行了大量房地产投资，国外基金对国内房地产项目有如下几种投资方式： 1、已建成项目的整体收购。国外基金在上海、北京等一线城市整体收购了商场、写字楼、酒店式公寓等业态的大量已建成物业，当然物业收购也可以变通采取远期交易的方式，以上商用物业采取收益法进行价值评估。 2、项目公司的股权收购。对于单宗的房地产开发项目，国外基金对其项目公司进行股权收购，一般情况下是要求占有控股地位。对于万科、金地等品牌开发商，国外基金才会采取参股的合作方式。 3、其他合作方式。例如，对房地产开发商采取无风险固定收益型的资本合作，以及与房地产开发商在更大范围内形成多方位参与的战略合作关系。 二、各种项目业态的不同投资模式 国外基金收购的已建成物业，集中在酒店式公寓、写字楼、商场、科技园等几种业态类型。优质的经营性物业尤其受到基金的青睐，如酒店式公寓、写字楼、商场项目，基金在收购后再持有3-5年，待物业升值后再转让予其他机构投资者或发行房地产信托基金以实现资本退出。 而住宅项目主要以股权投资的方式进行，在注入自有资本后，开发完毕直接向市场销售，从而赚取开发利润。 三、基金对房地产项目的投资要求 基金对房地产项目的投资主要有以下几种共同要求： 1、项目投资总额至少在3亿元人民币以上。无论项目大小，基金在收购操作上的费用成本相差无几，并且基金都筹集有大量资金需要投资，所以投资总额大的项目更具吸引力，一般基金操作的项目投资总额集中在8-40亿元人民币。 2、项目具备突出的投资价值。经营性物业主要是集中在优质地段的稀缺性物业。而住宅也需要开发规模大、位置优越、未来销售预期良好等特点。基金在北京、上海、广州、深圳等地投资最为普遍，目前已延伸到南京、杭州、武汉、重庆、成都、昆明等各省会城市进行投资，沿海发达地区的重要城市如大连、青岛、苏州、珠海等也是基金的考虑对象。 3、项目自身没有法律纠纷。项目资产干净是交易成功的重要因素，由于民营企业的审批简单，因此比国有企业的交易时间要更短一些。 四、不同开发阶段下的基金介入模式 根据房地产开发阶段，分为以下三种投资方式： 1、项目启动阶段。房地产企业拿到土地证（至少要能够签订土地出让合同）后，基金以股权投资的方式向项目公司注入资本，可以共同承担开发风险，取得开发收益。项目方也可以用股权作质押，基金方以固定收益的方式注入资本。 2、项目建设阶段。基金与项目方签订物业收购的远期合同，即待项目建成后，项目方将项目物业按照事先约定价格转让予基金。 3、已投入使用的项目物业。基金与项目方直接签订物业收购合同，项目方将项目物业转让予基金。 五、开发商的前期资料准备 在开发商与国外基金进行面谈前，开发商可提供关于公司及合作项目的相关资料，以利于基金的前期了解及判断。具体资料包括如下： 1、开发商公司概况（注册资本、股权结构、法人代表、已有开发案例、现有土地储备及在建项目、公司荣誉及背景等）； 2、拟合作项目的基本情况（包括项目位置、建筑体量、项目定位、业态配比等）； 3、各项目所有权状况，即资产的权属问题、项目公司的股权结构及项目法人代表，存在的负债及或有负债情况； 4、各项目的开发资金投入状况、项目现状及进度计划； 5、各项目已有的相关证照（包括并不限于国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、房产证、公司经营执照等）； 各项目的整体建筑效果图及各楼层建筑平面图； 7、关于项目盈利状况的内部分析数据（如项目可行性报告、未来经营的财务分析及现金流量预估等）。 注：以上各项资料旨在评判项目收购的经济可行性及操作可行性。对于1、2、3、4项，进行书面说明；对于5项，提供电子版或邮寄资料，并进行书面说明，特别是对证照是否存在瑕疵方面；对于6项，提供电子版或邮寄资料；对于7项，尽可能提供更多的财务数据，这样将加快对项目的资产评估过程。 六、后续谈判的安排 按照基金内部流程，一般从面谈到正式合同签订最快三个月完成，即从初次接触到签订合作意向书一个月，尽职调查一个月，签订正式合同一个月。