房地产开发公司股权及资产评估方法.docxVIP

房地产开发公司股权的资产评估方法一、评估方法（一）资产评估的基本方法资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。1、市场法企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。2、收益法企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）评估对象预期获利年限可以预测。3、资产基础法企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。（二）评估方法的选用XX地产及其子公司XX置地均为房地产开发项目公司，其开发的产品分别位于重庆市和四川省绵阳市。受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、与国展地产及其子公司类似的公司交易案例资料，不具备市场法评估的比较条件，在确定XX地产的股东全部权益价值时，无法采用市场法进行评估。针对本次评估的特定目的、评估对象的自身条件、所评具体资产的特点、市场条件、价值影响因素、评估的价值类型，以及收集掌握的资料情况，我们认为XX地产及其子公司开发情况及近期规划明确，未来收益可合理预测，取得预期收益所承担的风险也可以预测并可以量化，其预期获利年限可以预测，适合采用收益法进行评估；此外，由于委估资产的明细清册较易取得，单项资产的价值均可通过市场调查等方式获取，故适宜采用资产基础法进行评估。因此，我们确定本次资产评估同时采用资产基础法和收益法两种基本方法进行评估。●资产基础法资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下：股东全部权益评估价值＝Σ各项资产评估值－Σ各项负债评估值在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的评估方法，具体如下：1、流动资产的评估（1）货币资金货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。评估人员现场监盘了现金的盘点过程，并根据现金日记账记录及未入账的原始凭证进行倒推计算，得出评估基准日的实有现金余额，并以清查核实后的现金实际金额确定评估值。评估人员审核了银行存款对账单、银行函证和余额调节表，对影响净资产的未达账项作出适当调整，并以清查核实后的金额确定为评估值。其他货币资金主要为按揭保证金人民币存单，评估人员审核了银行对账单、函证，并以清查核实的金额确定评估值。（2）应收款项XX地产及其子公司应收款项主要为应收账款、预付账款及其他应收款。应收账款主要是应收的售房收入，预付账款主要是应付合同款和货款，其他应收款主要是与员工个人借款、保证金、代垫款项、内部往来等非经营性往来款项。评估人员核对了各科目明细表与明细账、会计报表的金额，通过抽查原始凭证、会计记录，了解、分析业务发生的时间和原因，并对重大项目进行函证，同时，检查评估基准日后发生的账务记录，判断应收款项的真实性、完整性。在清查核实的基础上，借助历史资料和清查了解的情况具体分析款项回笼情况等，通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析款项未来可收回的金额及可能无法收回的坏账损失，以核实后账面金额减去坏账损失确定评估值。（3）存货XX地产的存货主要为开发已完工的“XX.天悦人和”项目开发产品，XX地产子公司XX置地的存货主要为在开发的XX开元观邸项目的开发产品及开发成本。目前项目一期已竣工交房，二期正在建设，三期已处于报建阶段，整个项目预计 2017年全部竣工。A、对于已达到销售条件的开发产品，本次评估即以完全成本为基础，按市场销售价格减去营业费用及管理费用、全部税金和适当比例的税后利润作为评估值，其计算公式如下：开发产品评估值＝预计销售总额－营业费用-管理费用－营业税金及附加－土地增值税-企业所得税－适当比例税后利润B、对于近期将完工或正在开发的开发项目，根据假设开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为评估值，其计算公式如下：开发成本评估值＝预计销售总额－后续尚需支付的开发成本－营业费用-管理费用-财务费用-营业税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例