房地产投资及风险类型.docVIP

房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险 经营风险中的一部分由开发过程延伸而来，例如房屋质量低下，成本过高都会给销售带来困难。 6、周期性风险 房地产投资与整个国民经济的发展周期密切相关。据经验数据表明，房地产的波动周期略微超前于经济周期，在经济复苏前期，房地产投资通常通过弥补有效需求不足中的投资缺口，以推动经济趋升；在经济萧条前期，由于市场上货币需求旺盛、房地产商品生产的各类状况不景气，房地产业呈现清单态势。 7、技术风险 房地产投资过程中从规划设计、可行性研究、融资方式、施工建设到经营目标的实现都带来很强的技术性。如果规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。 8、工程建设风险 包括三个方面：一是不可抗力。二是建设前期工程项目的设计方案存在问题。三是层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。四是建材及设计供应中出现的不测，如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停工、返工及进度被施、造价升高等。 9、政治及政策风险 国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。 风险原因分析： 第一：信息不全，项目前期调查不周，决策草率。 第二：对宏观经济形势缺乏预测，引发多种风险。（一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求关系的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过求的状况，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大） 第三：发展商对市场供求，房地产政策、金融政策的理解或把握上偏差。 表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了。如有的发展商在上项目时只分析一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，判断过于乐观，最终导致销售困难。还有的开发商过高估计了通过“关系”就能拿到“好项目”的能力，而实际开发实力、管理能力、行销能力较弱，项目运作中难以实现预期的经营业绩。 风险的防范（开发商必修“风险课”） 防范风险七要点 房地产风险的规避与防范要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，树立居安思危的意识。采取灵活多变的政策，趋利避害，如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以转移或提前采取措施以减轻风险损失。 ——对财务风险 对财务风险、拖欠风险的防范，关键是要做好对购买者及担保（权构）的严格的信用调查，在这方面还期待政府有关部门出台相应的政策，完善有关程序。 ——对购买力风险的防范 核心是与项目所在地的政府职能部门协商，严重控制