面临房地产行业及深度整合 中小房企将何去何从.docVIP

缔造了商业帝国神话的阿里巴巴前首席执行官马云有一句经典名言：今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝对大部分是死在明天晚上。 ? 这句话的初衷虽是为了激励年轻人把握今天，但也正恰如其分的形容了目前房地产行业的境况，尤其是中小房产企业。在扛过连续两年的限购，将能抵押的全部抵押之后，面对楼市的回暖许多中小房企却跌倒在胜利的前面。 ? “我们打算把手里的项目卖完就不再做地产开发了，单一项目运作非常吃力，资金经常断流。”北京大兴一小型房企负责人表示。这只是近日中小房企生存现状的一个缩影，包括云南白药置业和雅戈尔纷纷出现了退市和退地现象。 ? 但是，大房企确实另一番景象，展现出“风景这边独好”的盛况。以万科为首的十大房企今年上半年销售额占全国商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比去年增16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。 ? 伴随着绿地、万达的借壳上市房企掀起了新一轮的融资潮，而与以往不同，在IPO无望的前提下，大房企把目光投向了中小房企手中的土地，而一轮新的深度整合正在拉开序幕。 ? 随着房地产业整合力度的加大和加深，房地产业进入洗牌阶段。目前销售业绩强劲且手中现金充裕的中国大型地产开发商纷纷将小型房企及其手中的一些土地收入囊中，以期在总体资金面紧张的情况下扩大市场份额。 ? 据Dealogic的数据显示，今年上半年国内企业的房地产并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。中国房地产调控政策是促使并购交易增多的原因所在，因为2010年实施的一系列调控政策令小型开发商陷入了困境。 ? 过去十年，中小房企积极参与市场竞争，发挥了活跃市场、响应城市化需求的重要作用，为房地产行业的纵深发展提供了重要支撑，是整个行业的重要组成部份。 ? 尽管如此，中小房企的命运始终不容乐观。自2003年以来，房地产百强企业销售额增长了近16倍，增速一直领先于行业水平，反观百强外的中小房企市场占有率则从2003年的76.48%降到了2012年的70.4%，下降明显。 ? “造成这种情况的主要原因在于，土地带来的溢价越来越少，对企业的运营管理水平要求越来越高，融资越来越困难，中小房企面临的处境愈加艰难，而房地产百强企业，在这些方面则拥有着越来越强的优势。”钟洪涛如是说。 ? 面对残酷的市场竞争以及市场的深度整合，中小房地产企业如何找到自己的发展方向呢? ? 一、中小房地产企业要充分认清限制自身发展的主要因素 1、实力太小。中小房地产企业大多资质较低，甚或没有资质;注册资本也太少，缺乏自有资金;融资能力相对较差，开发资金极其不足。此外从业人员整体素质较低，尤其缺乏复合型人才，也是中小房地产企业实力小的原因。 ? 2、市场有限。市场有限与实力太小是紧密相关的。由于实力太小，开发能力不足而造成开发量小、开发成本高，再加上不少的开发企业只重视眼前利益，没有长远打算，平时不注重品牌塑造，缺乏品牌支持，使得大多数中小房地产企业知名度低，信誉度差，其市场因此也很小。 ? 3、发展动力不足。房地产企业的发展与城市的发展紧密相连。大城市发展较快，房地产开发项目既多又大，但大都会被起步早、实力强的房地产企业抢去，中小企业在大城市里的开发项目既少又小，只能起到点缀作用。中小城市发展相对较慢，开发项目本来就不多，又被众多的开发企业瓜分，大家(小区网论坛)都得不到大的发展。目前，许多城市的旧城改造已进入后续阶段，新城开发量有限，再加上激烈的竞争和房地产买方市场的形成，房地产开发的利润空间已不像前几年那样大。这一切使得中小房地产企业的发展动力十分不足。 ? 二、中小房地产企业应找准自己的发展方向 ? 受上述三大因素的影响，中小房地产企业的出路只有两个：要么被淘汰出局，要么找到适合自己的新的发展方向。发展的新方向从宏观上说就是“大”而“强”或者“小”而“精”，在风口浪尖的房地产行业，每一个方向举步维艰。 ? 1、向“大”而“强”发展，提高综合实力。肯定每个企业都愿向这个方面发展，但问题是要靠自己的力量发展成“大”而“强”企业，需要一个漫长的渐进过程，其间又会有许多的不可测因素可能会阻碍企业的发展。我国的中小房企在竞争中难以胜过大房企，因此，必须采取快捷向“大”而“强”发展。而快捷方式无非就是兼并与联合两种。 ? 2、向“小”而“精”发展，突出核心竞争力。很多中小房地产企业既搞建筑工程设计，也搞工程开发、工程建筑、工程销售、物业管理。总之在开发环节能赚钱的所有业务，都尽量涉及，生怕“肥水流了外人田”。这并不仅是中小房地产企业贪心的表现，这恰恰是暴露了中小房地产企业因开发能力小而希望能从少量的开发项目中得到更多利益的弱点。随着竞争的加剧，中小企业这样的路子只会越走越窄。应当趁早找出自己开发行业最优势的方面，突出一点，全力发展，使自己成为