上海的资产保护体系和香港的守财之道,个人公司理财论文.docVIP

　　上海的资产保护体系和香港的守财之道,个人公司理财论文 　　香港市民自1980年代开始快速致富，1997年后房价崩盘的沉痛经验，推动香港市民更加理性、开放地管理资产。与香港不同，经历过动荡与折腾，上海如今再度领跑内地。当本地居民拥有了不菲身家，在纸币超发的时代，怎样守财保值？从金融、房产、婚约到境外配置资产，避险理念一以贯之，更是当务之急。上海的资产保护体系源于租界的法律设计和执行。居民财产积累百余年，经过 1950 年代的房产税和公私合营运动被全面充公，直到改革开放后民生才重拾活力。居民家庭拥有了以房产为核心的大宗资产之后，怎样保值增值？不确定因素就是负面因素，尚不确定的第二轮房产税，是绕不过去的威胁。 　　源于租界的资产保护体系上海最早的资产保护体系是怎样建立起来的？ 　　L :风能进，雨能进，国王不能进。商业社会注重资产保护的逻辑在于，没有严格到位的利益保护，就不会有人民追求利益的持久行动。相比之下，由于人身依附和资产无保障，包括富商在内的市民阶层的软弱无力贯穿了整部中国历史。以上海为例，如果没有居民资产和人身安全得到保障的特区,凭松江府、上海县老城厢体制，不可能发展成为远东巨埠。 　　以公共租界工部局为代表的市民自治制度对上海影响深远，刺激了商业和房地产的繁荣，也刺激了华界的改良与进步。以土地征用的定价为例，上海租界、华界的资产保护完全是两个世界。1901 年华界通过道台晓谕对华人业主征地价格为 :新闸路以北每亩白银 70 两、以南每亩 100两。同期公共租界土地估价平均每亩4603 两，相差近 50 倍。 　　具体而言，租界的资产保护有何特点？ 　　L :资产保护依托于尊重和保护私人财产、企业经营活动的社会环境。 　　以房地产为例，明清时期江南土地转移频繁，有所谓百年田地转三家的说法。 　　缘于法律（租地章程），以新式土地契证一一道契为核心，上海租界建立了近代土地制度，房地产市场随之兴起。道契不受中国政局动荡的影响，成为当时房地产交易、融资活动的硬通货,上海金融市场信誉最高、流通性最强的信用工具。由于在租界内各种资产均通过谈判交易而非强制征用，价格机制得以维护。租界土地与周边相比体现出惊人的级差地租。193.年，公共租界、法租界的平均地价分别是每亩3.7万、2.7万元，一路之隔的华界还不到1500元. 公有化：公私合营与房产税1949年之后，公有化的实践是怎样进行的？ 　　L:政权更替后，内地逐步实行计划经济。不要说企业，连地方政府都成了车间,所有的经济主体都依附于分配者,市民自治也就无从谈起了。 　　内地的公有化运动，以企业家资产和居民不动产为两个层面的设计目标，上海首当其冲。据195.年统计市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有；土地则公用占12.4,私人占74,外国人占13.6.此前上海已有一批携带资金的技术人才出走。 　　新的市政府为了解决经济困难一度鼓励平民创业，但短暂兴起的小手工企业和历史遗留下来的企业组织很快被1956 年的公私合营统一消化了。 　　在不动产领域，1949 年之后的第一轮房产税起到了怎样的作用？ 　　L :上海早就是一个积聚百年财富的城市，不动产是市民物权的主体，连要当二房东了都是中低阶层市民逢年过节的问候语。战争和政权更替带来了一大批房产重新确权的机会，即便是物权清晰的房产，很多业主也搬迁到香港，导致租金收取出现困难。利用这个机会，对于不便直接征收的物业，房产税通过惩罚占有推动接管、代管、受让等形式，达到了间接征收的目的。1954 年由 24 家外商经租的 15244 幢房屋，全部由市房地产公司经租部接办。 　　1950 年代的房产税，本质上就是推动业主阶层资不抵债的辅助征收工具。1956 年之后，上海市区公有土地从 12.4% 上升到 44.4%,政府一步步限制私地买卖、出租，限制私有房屋买卖，1963 年起公家单位租用私地改为征用结合公私合营,上海企业家资产和居民不动产除了维持当事方生存之外的剩余部分，以各种形式收归公有。17 年间的公有化运动为随后的文革奠定了物质基础。 　　造富路径与资产意识复苏上海市民怎样再次拥有可观资产？ 　　L :改革开放的价值观基础是民生主义。为了改善人民生活，恢复市场，鼓励创办企业、允许居民拥有动产和不动产都是理所当然。对国企占据绝对优势的上海来说，全民造富的第一个浪潮并非创业和小生意，而是收人提升与炒卖股票的交替作用。对股票价值的敏感性，上海市民走在内地的最前列。 　　相比于股市的起伏不定，不动产日益成为上海家庭资产的主体，特别是浦东大开发之后，本地住宅物业在最近10年价格普遍上涨五倍以上。 　　当前上海存量房产按照二手房挂牌均价2.6万元估算，人均约35平方米，则人均房产价值90万元，几乎个个都是百万富翁。