南京典型商业场调研小韩.docVIP

南京典型商业市场调研 第一部分 商业项目分析 一、华东mall 1、项目简介 华东mall坐落于南京城北，项目地址为浦口区大桥北路48号 项目位于大桥北路主干道一侧，有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线据长江大桥三百米，所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道，具备水、陆、地上、地下立体网络；同时又有南京长江大桥、二桥、三桥，未来会有逾十条过江通道横贯大江南北，包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等，交通网络。 二、金轮国际广场 1、项目概况 金轮国际广场香港金轮集团投资，南京翡翠金轮置业有限公司开发地铁一号线、二号线总建筑近10万平方米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，630楼为办公写字楼及酒店式商务套房 楼层 业态 主要品牌 地下 负一层 特色餐饮、超市、饰品 味千拉面、回味鸭血、DQ、豪享来、好粥道、屈臣氏、迪士尼 负二、三层 停车位、汽车美容 美车堂 辅楼 一层 特色餐饮、服饰、配饰、 女包、化妆品、家居用品 英伦烤全鱼、棒约翰、夏尔、Lollipops、朴坊、林清轩 二层 特色餐饮 丹枫雨露、英伦烤全鱼、棒约翰 三层 特色餐饮 亨利之家、大渔家顺寿司、韩山城 四层 特色餐饮 金塘、龙爵、川江号子 主楼 一层 服饰、化妆品、配饰 HM、Sephora、吉祥斋、众像礼念 二层 精品服饰、内衣 HM、研色、G2000、Bench 三层 服饰、儿童摄影、家居礼品、电子娱乐 HM、宝贝天使、图逗、汤姆熊欢乐世界 四层 美发、美容 POP、真水无香 五层 大型中餐 张生记 华尔兹天地 粤鸿和、皮草精品、日本料理、玩具用品等 4、项目综述 金轮广场地处新街口商圈的西面，东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货，商业氛围浓、交通便利，基础条件优越。项目采用城市综合体设计，集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。 ◆ 项目组合的优势 （1）、多功能业态组合方式 金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的Life Style Shopping Center（生活方式购物中心）商业理念，颠覆传统单一的业态组合方式，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体，设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等，首创CEO Living概念。 （2）、讲究“一站式” 将国际、时尚、特色等品牌店；健身、美容、娱乐等休闲类；中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体，建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。 （3）、完美的空间组合 金轮天地由主楼裙楼、步行街、辅楼和假日演艺广场四种建筑形态组成，通过主题广场、步行街、空中走廊等，将各种商业形态有机联系，形成室内、外循环互动的体验场所，具有“现代生活方式综合服务平台”的先进商业理念和规划。 ◆ 项目动线、业态规划的问题 项目的规划设计比较新颖，充分利用主题商业街、大型品牌店、次主力店等与金陵、金鹰形成错位经营。项目在业态安排、动线规划、建筑设计等多方面有一定的优越性，同时，也存在一些问题。 （1）、主入口设计达不到预期效果。一般在人流走向方面，最多不能超过3个回流动向，不然会使人在方向感上产生混乱，金轮里面的回流动向在5个左右； （2）、没有充分利用沿街的展示面，一楼商业利用价值较低； （3）、内部缺少垂直交通安排，不便利； （4）、辅楼区域缺少直达通道，必须经过主楼、天桥方能到达，易达性不够。 （5）、项目定位为“天上的集市”，但其购物功能安排的品牌不多、品种过少、主力消费不明确； （6）、餐饮区相对较为集中，多在地下、辅楼和主楼的高层。服饰类楼层定位主题不明显。 三、大观·天地MALL项目介绍“大观?天地MALL”南京图腾置业发展有限公司三面临街，一面紧临国家AAAA级风景区---阅江楼景区，占地2.89万平方米，总建筑面积10万平方米，地上4.6万平方米，地下两层，约5万平方米，地下二层为大型停车场，可停500辆车。地下一层为项目“地街”，层高7.5米；二层顶上为“天街”，可直视“静海寺”、“天妃宫”和“阅江楼”。项目规划中设有大型生活卖场、精品购物街区、酒吧、KTV、西餐、大型中餐酒楼、高档私人会所、高档休闲中心和四星级产权酒店。建成后的大观天地MALL将与周边的山、水、城、林融为一体，让人们在消费的同时又能观赏南京特有的景致和享受人文历史的熏陶。集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活，档次为中、高档，目标消费群为小资及中产阶级人群，并辐射一小时车程范围内的周边城市人