基于平衡计分卡的物流地产风险识别与评估,投资学论文.docVIP

　　基于平衡计分卡的物流地产风险识别与评估,投资学论文 　　一、引言 　　物流地产作为物流业务的不动产载体，主要包括物流配送中心、物流仓库、物流分拨中心等，在我国以物流园区为主要形式。中国物流与采购联合会的调查显示，到 2012 年全国各类物流园区共计 754 家，比 2008 年的 475 家增长 58.7%,比2006 年的 207 家增长 264%.其中，长江中游经济区最多，为139 家，然后依次是北部沿海经济区 128 家、西南经济区 98家、黄河中游经济区 93 家、东部沿海经济区 93 家、南部沿海经济区 84 家、西北经济区 63 家、东北经济区 56 家。长江中游经济区、黄河中游经济区、西南经济区和西北经济区四个中西部区域物流园区数量上升较快，而北部沿海经济区的园区数量增长速度已经超过东部沿海经济区和南部沿海经济区，呈现快速发展趋势。 　　物流地产的快速发展主要有以下几个方面的原因：第一，需求拉动因素。物流业的蓬勃发展产生了对物流基础设施的巨大需求，直接带动了物流地产的发展；第二，供给推动因素。随着国家宏观调控政策的深入，普通房地产的收益趋于理性，市场供求关系转变，房地产企业通过转型谋求企业的持续发展进入物流地产行业，同时物流地产也成为金融机构以及互联X企业关注的对象；第三，土地成本因素。从规划角度和地理位置来看，物流用地多数位于城市郊区，与商业和住宅开发用地相比，土地购置成本相对较低，企业能够以较低的价格获取大量土地，降低了物流地产企业的运营成本；第四，政策扶持因素。物流地产得到了中央政策的大力支持，如 2012 年 1 月，财政部、国家税务总局发布 《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，2012 年 8 月，国务院出台《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，2014 年 6月，国务院会议又讨论通过了 《物流业发展中长期规划》 等。 　　而物流地产对促进区域就业和税收贡献具有积极作用，也得到了地方政府的支持，如各地方政府出台物流地产的招商引资政策，提供优惠条件吸引企业加入；第五，投资回报因素。物流地产能够获得长期稳定的回报，特别是在房地产市场整体不太景气的背景下，这种优势就更加明显。 　　物流地产被认为收益稳定回报合理，属于低风险投资领域。然而，从外部环境来看，随着国家经济结构的调整，物流地产市场的需求将回归理性，在供给保持旺盛的趋势下产生过剩；土地政策和土地的稀缺性使得物流用地的成本优势不再；政策红利已经使用并且不可复制。从行业特征来看，不同于商业地产和住宅地产，物流地产开发周期长，对资金实力要求更高，强调规模效应和协同效应，开发活动的独特性更加明显。 　　从开发主体来看，国内物流地产开发商在物流地产领域开发经验比较欠缺，与国际成熟的开发企业相比综合实力有很大差距，这些都使得开发活动的不确定性增加。在物流地产成为投资热点的趋势下，对其开发风险的研究和关注显得尤为重要。 　　这就要求开发企业在风险识别和管控活动中必须兼顾战略目标和经营策略、经营结果和管理过程、内部要素和外部要素、以及短期目标和长期目标，而平衡计分卡的基本原理和操作方法客观上提供了一种风险管理的新思路。 　　二、基于平衡计分卡的物流地产风险识别 　　1.平衡计分卡的基本思想 　　平衡计分卡（Balanced Scorecard）是由美国学者卡普兰（RobertS. Kaplan）和诺顿（David P. Norton）于 1992 年提出的一种业绩评估和战略管理的方法，它从财务、客户、内部运营、学习与成长四个维度，将组织的战略落实为可操作的衡量指标和目标，目的就是要建立现战略制导的绩效管理系统，从而保证企业战略得到有效的执行。其平衡思想主要体现在以下几个方面。 　　（1） 超越传统财务评估考核模式，兼顾财务指标和非财务指标的平衡 　　传统的业绩评价以财务指标为主，而对非财务指标 （客户、内部流程、学习与成长） 的考核很少，即使有对非财务指标的考核，也只是定性的说明，缺乏量化的考核，缺乏系统性和全面性。平衡记分卡四个层面之间有着紧密的逻辑关系，形成一条因果关系链。财务是企业经营结果的体现，是企业短期业绩关注的重点，同时平衡记分卡通过其他三个层面的非财务指标揭示企业如何实现财务目标，即非财务指标是公司未来财务业绩的源泉和保证，财务指标和非财务指标一起构成公司整体经营业绩的驱动因素。 　　（2） 不仅强调短期目标的实现，更加重视企业长期目标和短期目标的平衡 　　平衡记分卡克服了单一财务指标的短期性和片面性，达到了兼顾短期和长期目标的目的，既追求短期业绩的实现，又保证核心能力的培育，保持了两者之间的平衡。它首先将每个层面的问题分解为核心能力，然后寻找能够帮助企业达成这些能力的关键成功因素，再将关键成功要素分解为可以量化的